浅谈旅馆更新改造工程的 管理
一、选择适宜的更新时机机
由于旅馆固定资产发挥效能的时间是有限度的，如果达到一定限度以后继续修理使用，主观上旨在节约一点投资，但却常常事与愿违，经济效益很差，那么，旅馆固定退废更新究竟选择在什么时点上进行，才有利于取得最佳经济效益呢？这取决于对固定资产寿命的正确测算和评价。
在以物理寿命为标准的条件下，固定资产更新改造仅仅取决于它的物理磨损程度，根本不考虑无形损耗的因素，这就必然造过剩修理，妨碍先进技术的采用，从而不利于经济效益的提高。在以技术寿命为标准的前提下，无形损耗是决定更新时机的主要的，甚至是唯一的因素，先进的劳动手段出现以后，原有的劳动手段即物理开矿比较完好，但也不可避免地被取代，这就会导致原有固定资产的大规模报废，要过多承担这种提前报废所带来的经济损失。
以经济寿命确定更新时机就是要将所有影响固定资产使用经济效益的因素统统考虑在内，全面权衡利弊得失，以便避免上述两寿命的短处，获得最佳经济效益。
一方面经济寿命的确定要考虑有形损耗作用的大小，计算固定资产使用过程中应分摊的一次购建费用，所发生的维修保养和能源消耗等费用；另一方面，它还要分析无形损耗作用的大小，测算使用中的固定资产与市场上的新型固定次产在生产效率、性能、质量、成本、收益等方面的相对差距。这就是说，经济寿命既考虑了采用物理寿命会造成生产效率太低、 经营 使用费太高的问题，又考虑了采用技术寿命会造成更新周期太短、投资大、成本高的因素。它是在这两个方面综合平衡、趋利避害的基础上，找到总消耗最小、总效益最大的那个使用时点，由此确定固定资产更新时机。
在实际经济过程中，次产年平均使用成本是影响其经济寿命的重要因素。所谓年平均使用成本，是指平均每年应分摊的资产最初一次购建费和使用期内发生的维持修理费。前一种费用与固定资产使用年限成反比，固定资产年限越长，分摊每的购建不越少。后种费用往往与固定资产使用年限成正比，即随着固定资产使用年限的延长，每年平均分摊的维修费会逐年增大。
同时由于固定资产开形损耗的作用，还会引起旅馆经营守程中遭到一种间接的损失。随着科学技术不断进步，固定资产会逐步发生变革，由小改小革发展成大改大革，继续使用同类旧固定资产所遭受的间接损失会逐渐增大，从而引起新旧固定资产在经营使用费和经济效益方面的差异。
所以确定固定资产经济寿命期，就是找到一个适当的年限，当固定资产使用到 这一年，平均每年分摊的一次购建费、遇、间接损失费三者之和最少，从而使等年生产成本达到最小，这时进行更新才有利于取得最佳经济效益。
假设某项固定资产最初购建费为Ｓ，使一年后的残值为Ｅ，以后按原值的Ｈ％逐年递减；投入使用后第一年的维持修理费分Ｐ，以后每年按Ｐ的 m ％的递增， 平均每年分摊的间接损失以等值Ｈ递增；清理费用为Ｒ，由固定资产经济寿命期或称最佳更新期Ｔ为：
例如旅馆购进一台设备，原值Ｓ为 10,000 元。经有关部门鉴定，预计该设备使用一年后的残值Ｅ为 4,000 元，以后原Ｓ的４％逐年递减； 投入使用后第一年维持修理费Ｐ为 200 元，尔后每年按Ｐ的 50 ％递增；该设备平均每年分摊的间接损失， 随着使用年限的延长以等值Ｈ和 80 元递增；清理费用Ｒ为 500 元。因而，该设备的经济寿命为 7 年，这时进行更新经济效益最好。
编好更新工程项目预算
更新项目工程预算包括初步设计概算和施工图预算。初步设计概算，是确定全部投资总额，签订工程合同，考核全部工程成本的依据。施工图预算，是在批准的概算范围内，根据施工图设计和预算定额、费用标准编制的，是确定建筑、安装、装璜工程成本的依据，具体规定各项工程基础上的造价。各项目造价的总额，不能突破批准的总概算。财务部门应严格审查工程预算。主要从以下几方面进行审查：
（一）审查建筑安装工程预算
１．审查工程数量
工程数量是构成瞀的基础，直接关系到工程造价的高低。可分两步进行审查：
第一，审查工程量计算表对各个工程项目的计算，与设计图的图例、说明是否相符，有无比例计算错误、图例量错的现象；第二，审查工程量计算方法及演算是否正确。采用的计算公式和数据，与工程量计算规程和预算定额的规定是否相符。如发现不符规定或计算有重算、漏算、错算等情况应予纠正。２．审查直接费用决定直接费用的主要因素，是各种分项工程结构配件的工程量和预算单价。在审查工程数量之后，主要审查瞀书中单价套用及其换算是还正确，防止就高不就低，任意套用，宽打窄用的现象。
３．审查施工管理费
主要审查施工管理费计算基数是否符合规定，计算套用的定额是否恰当。
（二）审查设备、用品购置费
审查配置的设备、用具的种类、数量、质量是否符合批准的要求；所列单价、运杂费标准，是还符合规定。
（三）审查结合预算
综合预算是各项工程预算汇总的预算书，在分项审查后，按综合预算汇总的口 径汇总，然后与概算数核对，如有不符，应进行调整。
三、制订更新方案
旅馆更新之前，必须制定一个周密的实施方案。旅馆更新方案必须满足下列三项要求：（１）全面准确地反映旅馆更新的依据和更新后的经济效益；（２）尽可能使原有的经营活动正常运转或停业损失最小；（３）保证旅馆更新项目准确、迅速实施。
旅馆更新方案包括以下内容：
１．选择更新时机的依据
旅馆资产设备的更新，都要有选择更新进机的计算诊据；（１）旧资产设备的基础 资料 ；（２）新设备的技术经济指标；（３）原有资产设备的经济使用年限。
２．更新工程项目所需投资
更新工程项目所需的投资，是指为完成更新项目直接或间接付出的各种成本。它是核算旅馆更新后经济效益指标的必要数据，也是在决策更新时的主要参考依据之一。
计算旅馆更新投资要注意以下两点：
第一，要全面计算新资产设备购置费，其中包括购置新资产设备所需的原价和运杂费，同时又应当冲减淘汰清理资产设备的变价收入。
第二，要全面计算更新工程的建筑安装费，不仅要正确估算新资产设备的基础、支柱等砌筑工程及安装工程等所需费用，不要充分估算原来资产设备拆除及基础清理的工程量。
３．更新期停业损失
更新期停为损失＝（停业部分日销售额－日经营成本及费用）＊停业日数
如果有停业日数不相同的几个停业部分，可分别计算它们的停业损失后再相加。为了使停业损失便于在更新方案的经济效益主人中得到反映，可以将其视同为一种特殊的更新支出，加到更新投资额中，构成完整更新成本。也就是说，更新折成本除了购进的新资产设备投资，建筑安装工程费用等之外，还应当计入更新期的停业损失。这样，才能全面地考察旅馆更新的投资效益。停业损失很难完全避免，但在可能的条件下要尽量减少损失，降低它在更新成本中的比例，以提高旅馆更新的经济效益。
４．旅馆更新经济效益评价
进行旅馆更新经济效益的评价，主要是对比更新前与更新后的经济效益。
５．旅馆更新实施计划
旅馆更新实施计划包括两方面内容，一个是现有经营停业安排，一个是更新工程的施工组织计划安排。二者要互相衔接。对于不影响旅馆连续经营的单独设备，其更新可以安排在方便的时间进行；如果是影响旅馆连续经营的设备，一般不要单独停业进行更新，而可以结合设备的大修同时进行，以避免重复停业，重新损失。为了尽量减少停业损失，旅馆更新工程项目的施工一般应该是 “ 突击式的 ” ，
并应尽量选择在工农业淡季时进行。要求做到一旦停业，立即施工，时间短，速度快，质量高，恢复营业快，停工损失小。为此，在停业施工之前，必须把各项准备工作做到，防止仓促停业施工，要尽量缩短停业时间。
四、更新工程的招标发包
旅馆更新方案的实施，也可以采用建设基础上的招标发包形式。按承担更新项目施工队伍的来源划分，招标发包有外包和内包两种形式。
（一）外包
外包更新工程，就是旅馆把更新项目工程的施工向本旅馆外部的施工力量招樯 发包。但要注意确好发包范围，对不适合本旅馆的施工队伍，不予发包。中标的建设单位，不仅要有一定的专业技艺，而且要对所的旅馆的经营有所了解。这就是因为，旅馆更新工程项目的施工，要与旅馆现有的经营相衔接，要停业时间等因素所制约，既要顺利完成更新项目的施工任务又要尽量减少停员失，最大限星保证正常经营。为此，要尽可能选择机械化水平高，速度快的施工单位，在标底中要突出工期短、质量高的要求。
（二）内包
内包更新工程，就是旅馆把更新项目在旅馆内部进行招标发包。
１．内部承包的种类
更新工程项目的同倍承包有下列三种形式。 （１）内部所属施工队伍承包。这种施工队伍是独立核算的，一般视同外包的施工队伍，但与纯粹的外部施工个业相比，熟悉本旅馆的建设与营业情况，易于罗好的完成更新。（２）旅馆内部虽无所属施工队，但可抽出一部分干部和职工组成临时施工队，专门停业施工，承包更新工程。（３）旅馆内既无所属施工队，又不组成临时施工队专门停业，而是工人利用休息时间（如下班后，节假日）业余承包旅馆的更新项目。
２．内部承包的好处和问题首先，内部承包能够更合理地利用人力、物力和财力，可以充分挖掘内部潜力 ，注意节约开支，精打细算。
其次，内包比外包可减少施工管理旨等投资，造价低。再次，内部承包施工与营业衔接的比较好，损失少，建设时间短，营业使用及时。
但是，内部承包也有两方面问题。第一，旅馆要花费一定精力来组织施工，学会外包施工企业施工组织设计那一套本领，比较起来，当然比外包要麻烦一些。第二，外包企业是经济法人，工程出现问题，给经营造成损失，他们能够独立承担责任，赔偿损失；而内包则不然，不论是组成的临时施工队，还是工人业余承包，一旦工程出现问题，造成更新项目和下沉经营的损失，承包者都很难承担责任，赔偿损失。所以，搞更新工程项目实行内部承包，也要慎重从事，明确经济责任。
五、加强施工过程管理，作好验收和工程决算工作施工过程决定工程质量的关键过程，也是决定专用基金是否有效、合理使用的关键过程，旅馆的基建或工程经办单位，应组织力量加速施工速度、质量的系统管理。财务管理部门应严格按合同规定的施工进度，审批拨款。为此，也应经常深入施工现场，了解工程进度、工程质量，通过审批拨款，进行财务监督。
鉴于旅馆内部施工的工程，应组织专人、专责进行管理，加强施工过程的控制，防止丢失材料设备，杜绝铺张浪费，保证遵守预算，按质、按量、按进度完成修理任务。
专项工程竣工，要经过严格的验收，才能交付使用。验收要有上级派员参加，要请有专门技术的人员和有关单位参加，对工程的数量、质量、使用性能、运转情况进行技术鉴定，对营业场所要特别注意安全性，只有经过鉴定验收，确认达到设计要求，并经验收人员签章，才能验收投入使用。
同时，要认真办理竣工决算，并编制竣工决算报告和竣工情况说明书，向上级和有关部门报告专项工程预算执行结果。上报前，财务部门应进行全面的审查：
（一）决算交付使用的财产、要求核销的专项资金，与批准的概算是否相符，节约和超支的原因。
（二）审查竣工工程概况和交付使用财产明细表，核对竣工项目是否与设计和预算相符，工程内容如有变动，要查看承建单位的签证手续，属于设计变更，要有设计部门变更设计的证明。
（三）根据财务 制度 规定，核实和考查各项费用支出，是否符合规定，有无乱挤成本，扩大开支范围，提高开支标准的情况。
（四）核实并考查列入决算的各项损失，是否属实，是否按审批程序经过批准。
（五）根据竣工验收文件确定的质量，核对是否达到设计要求，如不符合质量标准，属于自营的要追查责任，属于包工的，应向承包单位提出经济赔偿要求。
（六）审查工程结束工作是否按规定办清。应收、应付款是否结清，结存的专用材料是否妥善保管，是否按资金的渠道，正确确定固定资金。
