第一章 概论
第一节 项目概况
1. 项目名称
××大酒店
2. 项目申办单位：
××有限公司
3. 项目拟选地址
北京市××区西单商业区××大街
4. 项目背景
4.1 ××工程，是北京市商业区改造的重点工程之一（占地20公顷、总建筑面积80多万平方米），是集金融、旅游、购物、文化、文化、娱乐、办公等为一体的大型综合性商业开发工程。拟建“××大酒店”是该工程的重要组成部分，场址原为1992年经地方政府批复建设的综合楼项目。原综合楼项目因拆迁问题、投资政策和经营业态市场变化等多种原因，未能如期实施。
4.2 根据当前国家出台的一系列房地产政策，以及北京市房地产市场、投资环境和市场需求的变化，结合北京市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：地西单商业区范围及北京金融中心附近，进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设高档酒店等）尚有一定的空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据目标市场（五星级酒店为空缺）特点，重新确定了企业的任务与目标，决定将原综合楼项目转换为五星级酒店项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
4.3 该项目于2000年6月8日由A公司与B公司（外商）签署协议由双方出资地京设立一家中外合资公司——”××大酒店有限公司”（注册资本××万元美元，中文占70％、加方占30％）。
拟在原综合楼项目场址上投资建设”××大酒店”。
4.4 目前建设场地拆迁与平整工作业已完成，具备了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期条件。
5. 项目性质、经营范围、建设内容、规模和进度预计
拟建项目基本定位为五星级标准的豪华酒店（含部分酒店式公寓），经营范围以住宿、餐饮、娱乐为主，以中小型会议、展览与展示、购物为辅。占地面积13000平方米，建筑面积109030平方米（方案A）。建设内容为：客房、酒店式公寓、会议中心、中小型展览与展示厅以及娱乐、购物、停车场所等。项目总投资154850万元（方案A，含铺底流动资金），全部由合资公司解决。北京××大酒店是一座集集高档客房、餐饮、会议中心、商场、娱乐场所、地下停车场等为一体的现代化、智能化综合性商业服务设施。该项目预计明年开工，建设周期3年，2004年建设并投放使用。
6.项目前期动作情况
2000年8月，完成以下几项申请的前期准备工作：一是委托××工程咨询公司编制可毛生研究报告；二是分别向北京市计委、国家计委汇报项目建设的基本想法及依据；三是拟于9月下旬正式行文向北京市计委、国家计委申报立项。
第二节 合资双方简介
1. A公司
A公司系房地产综合性开发公司。它成立于××年，1993年实行股份制，1994年吸收一外资公司入股后成为合资股份有限公司。目前，注册资金×亿元；总资产63亿元，净资产32亿元。近年来，全公司累计从境外引进资金3.88亿美元。公司拥有正式员工235人，其中本科以上学历130人，占55％。
公司现年房地产开竣工面积超过1500万平方米，以其雄厚的经济实力、丰富的经营管理经验及良好的经营业绩和信誉名列北京市三大房地产企业之中。
当前国家一系列主改政策出台，引发了北京市大规模的市政建设和旧城改造新热潮，为房地产开辟了广阔和新和发展空间。××公司将通过贯彻ISO9000标准系列，进一步提高公司管理水平，努力降低成本，为客户提供满意的房地产产品和服务。
2. B公司
是一家注册于加拿大的资产经营和投资控股公司，主要业务为投融资、房地产，以及通过合资与附属公司形式从事的药品研、产、销。八十年代初，该公司在中国大陆、香港与台湾地区投资、经营地产物业和从事制衣及相关商品产品贸易。1999年营业收入3.8亿美元、净资产6.8亿美元。
该公司凭借销售渠道、投融资等方面优势在过去的8年当中参与了多个项目的投融资工作。
3. 委托管理
××大酒店有限公司将委托在国际上享有盛誉的酒店管理集团——×××管理集团对建成后××大酒店日常业务进行经营与管理。
日前，××酒店管理集团已中中国经营3家酒店，”××大酒店”将是该酒店管理集团在中国境内开办的第四家高档酒店。
第三节 本《项目建议书》的编制依据、指导思想、原则和内容
1. 编制依据
1.1 《××有限公司营业执照》。
1.2 《××股份有限公司资质证书》。
1.3 《××大酒店合资经营协议书》。
1.4 建设用地批准书附件
1.5 北京市国土资源和房屋管理局（原北京市房管局）对于申请延长项目用地期限的批复。
2. 指导思想
2.1.1 充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.1.2 项目建设既是立足国内，又是放眼国外。立足国内就是要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、首都旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章，并为北京金融中心发展搞好全方位服务。放眼国外就是是抓住我国即将加入世贸组织这个机遇做好进一步扩大对外开放和迎接国际市场竞争的准备工作，为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
2.1.3 项目建设是按照北京市城市总体规划的要求，与北京市尤其是西城区的城市建设相结合，与西单商业一条街的整体开发相结合，与北京金融中心建设相结合，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
2.2 原则
2.2.1 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
2.2.2 做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位（投资方）和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。
3. 内容
根据本项目的建设方案、申办单位的行业特点和未来经营策略的要求，本《项目建议书》主要研究的范围和内容如下：
3.1 概论
3.2 项目建设的必要性
3.3 市场分析与预测
3.4 建设用地及相关配套条件
3.5 建设方案
3.6 环保、劳动安全与卫生
3.7 投资估算与资金来源
3.8 建设进度与资金使用
3.9 项目组织机构与动作方式
3.10 经营方式与策略
3.11 经济效益评价
3.12 风险性分析
第四节 本《项目建议书》编制的目的与作用
通过对项目建设必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效益评价、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和定量分析，编制比较规范的《项目建议书》，从而为业主进行项目建设前期工作和为立项审批单位提供相关决策依据。
第五节 结论与建设
1. 在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为北京市”繁荣西单、发展西城”的战略实施做出贡献，带动北京市旧城改建工作的发展；其次，增加了国家和北京市的税收；第三，可为社会提供近千个工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。
在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是××大酒店地处北京商业中心和金融中心，投资方在这一地区拥有高档物业，必将提高其市场竟争力和企业的知名度，从而巩固和扩大企业经营范围；三是××酒店管理集团作为在国际上享有盛誉的酒店管理集团，其对××大酒店建成后的经营管理，必将推进北京市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。
2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。
3.综合分析，目前在西单商业一条街繁华地带和北京金融中心附近建设硬件设施一流、软件管理一流的五星级大酒店时机比较恰当，既有必要（填补空缺、满足需求、改善布局与结构矛盾）又有可能（相关条件具备）。建议国家有关部门批准立项。
第二章 项目建议的必要性
1.是推动北京市政府城区经济发展战略的需要
改革开放以来，北京城区经济发展持续增长，目前已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。××大酒店建设将成为西单周边地区经济发展，乃至全市经济建设起到推动作用。
2.是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要
近10余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的中外合资项目，重点引进软件管理，对继续深化我国流通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。
3.是实施行业精品战略，进行结构调整的需要
目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、服务水平今消费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中、经营结构不尽合理的问题。北京××大酒店的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用（填补了西城区五星级酒店为空白的状况）。
4.是进一步推动对外开放，完善首都城市功能的需要
××大酒店适时建设，对增加西单商业区和北京金融中心服务设施、完善首都城市功能；对进一步推动中外各方面的交流，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定意义。
5.是优化土地资源配置，确保土地增值的需要
西城区是北京市的政治、文化、商业中心地带，也是建设中的金融中心所在地。项目建设所处的西单商业中心地带，商场云集，各大金融机构集中于附近，西单商场、华威大厦、西单赛特大厦、中友商场、西单文化广场、首都时代广场、图书大厦、中银大厦、国内贸易局、金融中心等彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，长年空置非常可惜。
××大酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。
6.是改造旧城区的需要
项目所在地周边的达智危房改造区综合项目是与西城区的重点工程一次性规划、同步进行的。该项目的建设有利于促进西单地区危房改造工程的全面开展。
7.是商务活动发展的需要
本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融及其他机构公务人员提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。
8.是进一步推动旅游业发展的需要
北京是一座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，旅游资源极其丰富。目前，年观光人数超过200万人次。兴旺的旅游业和各种政治、经济文化活动，为北京酒店业提供了充分的发展机遇。反之，建设管理、服务、设施一流的高档酒店对旅游业的进一步发展也会起到应有的推动作用。
9.是发展项目自身优势的需要
项目所在的地区，是北京市属于文化素质较高、经济发达、人民生活富足的地区。特别是××地区，为京城三大繁华商业区之一。经过近年来的改造，商区的面貌焕然一新，一批现代商厦的开业以及世界级零售商家的加盟，使此地购物环境和服务水平更上一层楼。
历史悠久的民族文化宫与新建成的图书大厦遥相辉映，西单文化广场将成为长安街上的新景观和休闲娱乐的较佳场所。周边特有的文化氛围使“××大酒店”更具魅力。
该项目距西二环1.1公里，北二环5公里，东二环6公里，复兴门内大街100米，地铁站近在咫尺。人口密集、经济发展在西单地区原本就具备良好的市政条件，经过近年的改造，该地区的各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展的需要，投资环境比较理想。
第三章 市场分析与预测
第一节 北京市旅游市场简析
北京作为举世闻名的国际化城市和具有悠久文化发展史的古都皇城，拥有丰富的旅游资源；旅游业、酒店业的优势得天独厚。作为全国的政治、经济、文化中心和中国面向世界的窗口，北京城内相关设施齐全、人才荟萃，商机众多。
1.当前北京旅游业的基本情况
1.1 游客
1999年全市接待海外旅游者252.39万人（约占全国的9.3％），比1998年增长14.68％。其中外国人205.02万人，比1998年增长15.06％；港澳同胞26.53万人，比1998年增长6.31％；台湾同胞17.53万人，比1998年增长24.08％，华侨3.32万人，比1998年增长17.16％。
1.2 收入
经过改革开放20余年的发展，北京国际旅游业创收从1980年的1.2亿美元增加到1999年的24.96亿美元（占全国的18％）。1999年北京旅游业国内国际总收入达662.16亿元人民币（相当于全市总产值的10％和第三产业增加值的32％）。1999年全市涉外酒店营业收入总额为123.19亿元，上缴税费12.59亿元（比1998年同期增长1个百分点），利润总额为4.87亿元（比1998年同期增长89.49％）。
1.3 从业人员
旅游业直接从业人员30.28万人，间接从业人员约99万人；酒店从业人员12.2万人。旅游业已成为北京市第三产业的支柱和最具发展前景的产业之一。
2. 来京海外游客相关情况
2.1 来源
1999年亚洲游客（包括港澳台地区）144.34万人，欧洲游客58.26万人。主要客源国（前十名）是：日本（45.65万）、美国（24.09万）、韩国（19.15万）、马来西亚（10.95万）、德国（10.53万）、英国（8.81万）、法国（7.88万）、新加坡（7.28万）、加拿大（5.45万）、澳大利亚（4.85万）。其中，韩国来京人数从1998年排序第5名升至第3名。
2.2 花费
近8年海外旅游者人均花费（单位：美元）
年份 人均花遇
————–
1993 615
1994 989
1995 1054
1996 1028
1997 1054
1998 1082.3
1999 1032.17
2000 1062.31
1999年海外旅游者在京花费
海外旅游者 外国人 华侨 港澳同胞 台湾同胞
———————————————————————
人均天花费（美元） 219.61 228.73 194.62 149.23 172.26
人均花费（美元） 1032.17 1097.9 1226.11 596.92 620.14
旅游创汇（亿美元） 24.96 21.1 0.25 2.2 1.14
2.3 停留时间
1999年海外过夜旅游者平均停留时间为6.4天，其中团体旅游者停留5.9天，散客平均停留6.7天。从客源构成看：外国人6.7天，华侨8.5天，香港同胞4.1天，澳门同胞4.3天，台湾同胞9.4天。其中，零散旅游者在华平均停留时间比团体停留时间长0.8天，台湾旅游者在祖国大陆停留时间最长，停留最短的是香港同胞。
2.4 特点
a.行程特点
以短程为主，浏览的城市以1-3座居多。
团体旅游者浏览4座以上城市的占23.7％，散客仅占12.3％。
台湾旅游者的行程相对较长，一次游览4座城市的占42.7％；香港旅游者的行程最短，95.0％的香港旅游者一次只游览1-3个城市；游览4座以上城市的仅占5.0％。
职员、技工/工人、服务员/推销员的平均选种短于其他职业的旅游者；而退休人员、军人、其他职业者平均行程普遍较长。
以观光度假、宗都朝拜和文体、技术交流为目的的旅游者的平均行程要长于其他旅游目的的旅游者，而以探亲访友、商务、会议、健康疗养为目的的旅游者的平均旅程相对较短。
b.住宿设施的选择特点：
1999年选择宾馆饭店住宿皂的占67.5％，比1998年下降了0.6个百分点，选择公寓住宿的占6.0％，比1998年下降0.2个百分点，选择招待所住宿的占8.3％，比1998年增加1.1个百分点；地私人住所住宿的占16.5％，双1998年下降了0.9个百分点。此外，还有1.7％海外过夜旅游者地车船中度过。商务散客及参加国际会议的旅游者基本选择四、五星级酒店。
2.5 变化趋势
a.港澳台入境人数上升，外国人人数下降。1998年全国入境人数为6250万人，其中港、澳、台入境人数5550多万人，比上年同期增长了13％；外国人入境人数700万人，比上年同期下降了7％。由于花费水平的不同，1998年海外入境人数虽保持了10％以上的增长率，但外汇收只增长了4％。
b.远程客源的比重有所上升。周边国家和亚洲的客源比重略有下降（但仍是主要客源），远程客源的比重有所上升（欧美客源比重上升应是值得注意的动向）。
c.商务、会议、分务性入境的比重近来在上升。这与我们对外开放的形势有关，也和国家的总体经济状况有关。
d.选择宾馆饭店住宿的虽略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿的比重呈上升势头。
e.商务散客及参加国际会议的旅游者选择宾馆饭店的比例普遍高于其他海外旅游者；与外国人相比，港澳台胞以及华侨选择私人住宿的比例比较高。在海外过夜旅游者中，团体旅游者选择宾馆、饭店住宿的比例（23.1％）明显高于团体旅游者（2.5％）。
3. 来京国内旅游者情况
1999年接待外省市来京游客6130万人次，比1998年增长6.06％。人均花费680.35元，平均停留6.9天。接待外省市来京旅游总收入417亿元人民币。在外地游客中，来自周边地区的游客占40％，沿海地区游客占50％。
1999年接待北京市民旅游人数比1998年增长6.06％，人均花费106.02元，接待北京市民旅游总收入33亿人民币。北京市民在京旅游年平均出游率2.68次。
北京市国内游客绝大多数是自费旅游，消费以中低档为主，公费旅游的消费以中高档为主，但比例只占17.93％。
第二节 北京市旅游涉外酒店市场简析
1.星级涉外酒店（333家）数量
标准 数量
————-
五星级 17
四星级 32
三星级 74
二星级 115
一星级 67
公寓 28
合计 333
2.涉外酒店客房累计供应量
年份 1988年以前 1998 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
客房数 23650 26173 29520 41048 45858 50129 52475 54330 57500 59385 62107 62816 64238
项目数 97 109 128 167 185 198 212 230 254 269 286 292 300
北京涉外酒店客房车新增供应量
年份 1998 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
客房数 2523 3347 11528 4810 4271 2346 1855 3170 1858 2749 709 1422
项目数 12 19 39 18 13 14 18 24 15 17 6 8
由上看出，近些年来北京涉外酒店年平均新增客房在700-3100间，平均不低于1000间。
3.区域分布情况
北京的酒店以朝阳、东城、海淀最为集中，高档酒店则集中在朝阳区的东二环、东城区的王府井大街、东长安街和海淀区的紫竹桥附近。
朝阳区、东城区是北京发展较早的商务区，且临近机场、交通便利，该地区的酒店以商务客人为主，其中一些在京有投资项目的港澳台人士是这一区域高档酒店的长期客户。如贵宾楼饭店、长城饭店、昆仑饭店、中国大饭店等。海淀区由于高科技、IT产业较为集中，各大型中资、外资IT生产厂家多选取像香格里拉、香山饭店等高档酒店定期或不定期举办各类产品新闻发布会、全国经销商大会等。另外，海淀区风景名胜旅游点较多，多数国内游客选择在该区的中低档酒店下榻。
北京市旅游涉外酒店区域分布表
朝阳 东城 西城 海淀 宣武 崇文 丰台 远郊
————————————————————-
项目数量 107 43 37 61 21 10 18 50
其中：5星级 8 6 0 3 0 0 0 0
表中数字显示，朝阳、东城区五星级酒店数量多，趋于饱和；西城区五星级酒店数量为0，发展潜力较大。
4.未来几年部分新增酒店情况
项目名称 区域 客房套数 预计开业时间
————————————————
金健饭店 朝阳 200 2000
名人大酒店 朝阳 331 2000
东方广场 东城 660 2001
北京国际金融中心 西城 — 2001
庄胜广场 宣武 — 2002
天圆广场 东城 — 2003
注：北京国际金融中心是按五星级酒店筹建的。
5.客房出租率情况
从下表看，北京市酒店市场的平均出租率为60％；1991年和1998年呈现低谷。目前，呈上升趋势（尤其是今年上升显著，大饭店约占70％）。
北京市近9年酒店平均出租率
年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
平均出租率％ 57 67 75 71 67 63 60 48 56
6.经营价格情况
北京市星级涉外酒店客房平均价
星级 客房平均价（元/间/天）
————————-
5 600-1400
4 350-750
3 250-350
2 200-280
1 100-200
1992-1999年北京市酒店平均房价上涨情况对照表
年份 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
平均房价上涨率％ 15.11 42.5 81.58 19.08 -2.03 -4.35 -25.27 -11.43
7.发展趋势
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对客和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是新的经营品种在生产。拆零销售、网络化销售、分时销售、售后服务等一系列新的经营品种和经营概念在产生。四是国际酒店管理集团拓展中国市场的速度较快。自1984年至今，假日酒店在中国已经管理了23家酒店，到2000年将达30家。香格里拉集团在全世界有36家酒店，2000年在中国管理的酒店将达到20家，成为在中国发展迅猛的酒店管理集团之一。新世界酒店集团在中国已经管理了8家酒店，准备在下一个十年达到50家。凯悦集团在中国设有2家酒店，明年将管理五星级的上海凯悦酒店。喜来登集团在华管理5家酒店、日航集团4家、希尔顿集团3家、半岛集团6家、凯宾斯基3家。总之，国际酒店将努力扩大其在中国的市场份额。排在世界前10名的国际集团中，大部分都有在中国管理的酒店。目前，车内的高星级酒店多数是由国际酒店管理集团经营管理，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。
第三节 项目周边市场环境分析
1.区域特点
地理条件优越。本项目位于北京市的中心区域，距天安门约2公里，与长安街仅百米之遥；且地处北京商业黄金地段，东邻西单北大街，距北京金融中心仅一公里；周边的民族文化宫、西单文化广场、图书大厦等，营造出独特的文化氛围。
交通发达。在西长街上有1路、4路、21路、52路、52支线、57路、特1路、特5路、特6路、60路等公交车通过；西单北大街上有102路、105路、109路、22路、808路等公交车通过；太平桥大街上有7路车经过；另外，西单和地铁站就在本项目所在地附近。
2.竞争状况分析
2.1 从总量上讲仍存在不小的市场空缺
北京市四、五星级酒店区域分布表（到1999年底）
西城区 其他区域
五星级 0 17
四星级 4 32
本项目所处的西城区虽然是新兴的商业、商务、金融中心，却缺乏高酒店物业（五星级为0）。
本项目区域市场为东至天安门、西至公主坟、北至车公庄，南至广安门，在此区域内共有四星级酒店5家、三星级酒店9家、二星级酒店4家、一星级酒店3家，未定星级的酒店5家，公寓1家。具体情况见下表：
区域市场内涉外酒店基本情况表
星级 单位名称 单位地址 客房套数 床位数
————————————————————–
4 金都假日酒店 西城区阜外北礼士路98号 331 392
4 西苑饭店 海淀区三里河路1号 1300 1900
4 民族饭店 西城区复兴门内大街51号 527 800
4 京都信苑宾馆 海淀区什坊院6号 325 540
4 新大都饭店 西城区车公庄21号 354 624
4 苏源锦江大厦 宣武区广安门外大街3号 202 358
3 顺成饭店 西城区金融大街甲16号 76 152
3 职工之家 西城区真武庙路一号 369 683
3 燕京饭店 西城区复外大街19号 543 1086
3 铁道大厦 海淀区北蜂窝甲102号 463 950
3 中土大厦 海淀区北蜂窝6号 304 562
3 梅地亚中心 海淀区复兴路乙11号 246 455
3 裕龙大酒店 海淀区阜成路40号 268 536
2 紫玉饭店 海淀区增光路55号 304 544
2 通华苑饭店 西城区北礼士路101号 41 82
2 凌奇宾馆 西城区百万庄大街8号 124 248
2 北外宾馆 海淀区西三环北路19号 74 127
1 书香园宾馆 西城区北礼士路135号 65 119
1 西单饭店 西单大木仓北一巷 88 176
1 望海楼宾馆 海淀区玉渊潭公园内 40 80
未定 贵阳饭店 西城区三里河月坛南街 106 196
未定 京滨饭店 西城区阜外大街24号 213 426
未定 中国科技会堂 海淀区复兴路3号 264 492
未定 新时代大酒店 宣武区广安门内大街338号 210 389
未定 顺峰金阁饭店 西城区莲花池东路甲1号 55 76
华威大厦 西城区西单北大街130号 108 115
合计 7192 12492
从区域市场内的涉外酒店基本情况可以看出，涉外酒店（27家）占全市场涉外酒店总量的比例为7.78％。可提供的床位数为12492张，全年有效供给为12492×365=455.96万人。西城区市场可以说是朝阳、东城之后新兴起的商务中心地带，加上其辐射范围（城西、城南、城西北的大部分地区），该市场应占全市15％的有效需求（621.74万人）。可见区域市场还存有较大的市场缺口。
2.2 对高星级酒店尤其是五星级酒店仍有一定需求
a.北京金融中心对高星级酒店有明显需求。金融中心内有中国人民银行、上海浦东发展银行、中国建设银行、中信实业银行、国信证券、世纪互联、中国银行、交通银行、华夏很行、平安寿险、中瑞华会计师事务所、北京华虹—NEC、北京金达融信计算机系统工程有限公司、保捷环球电脑软件公司、中国网通、清华比威、首都信息发展股份有限公司等，这些大银行和企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求。
b.西城区有众多的国家级单位。随着中国加入WTO的临近，这些国家级单位的国际交往将大大增加，国际交往将大大增加，国际交往的增加会带来大量的国际客源。目前本地区高星级酒店不能适应这种发展势头。
c.区域内有繁华的西单商业街。大量的国际、国内游客，对高档酒店设施的需求比较旺盛。
2.3 有相应的辐射范围
由于京城西部地区高星级酒店缺乏，所以本项目可以辐射到西部绝大部分地区。中关村是IT、高科技产业密集的地区，近来已有一些单位出现东迁东城、朝阳区的现象，其中很重要的一个原因是中关村附近没有高档酒店，企业召开高级商务会议时，不得不去东城、朝阳一带。
第四节 来京海外旅游者人数预测
本项目定位于五星级的高级酒店，所以在预测总体市场时，海外游客占很大因素。
方法一： （万人）
年份 年份序号（t） 实际接待人数（Y） t×Y t×t 预测接待人数
——————————————————————-
1980 -19 28.6 -543.4 361
1981 -17 39.4 -669.8 289
1982 -15 45.7 -685.5 225
1983 -13 50.9 -661.7 169
1984 -11 65.7 -722.7 121
1985 -9 93.7 -843.3 81
1986 -7 99 -693 49
1987 -5 108.1 -540.5 25
1988 -3 120.4 -361.2 9
1989 -1 64.5 -64.5 1
1990 1 100.1 100.1 1
1991 3 132.1 396.3 9
1992 5 174.8 874 25
1993 7 202.7 1418.9 49
1994 9 203 1927 81
1995 11 206.9 2275.9 121
1996 13 218.9 2845.7 169
1997 15 229.8 3447 225
1998 17 220.1 3741.7 289
1999 19 252.4 4795.6 361
总计 0 2656.8 15936.6 2660
2003 27 294.57
2004 29 306.55
1.绘制散点图。由散点图可见，观察值的时间序列接近直线，故采用直线趋势法进行预测。
2.设预测模型为：Y=a+bt，求直线趋势预测模型参数。
a=132.84,b=5.99，预测模型为Y=132.84+5.99t。
3.将已知时间序列为t代入预测模型，得出预测值。
Y（2003）=132.84+5.99×27=294.57（万人）；
Y（2004）=132.84+5.99×29=306.55（万人）。
北京市1980-1999年历年接待海外旅游者人数
方法二： （万人）
年份 实际接待人数（Y） 环比指数X
——————————–
1980 28.6
1981 39.4 1.38
1982 45.7 1.16
1983 50.9 1.11
1984 65.7 1.29
1985 93.7 1.43
1986 99 1.06
1987 108.1 1.09
1988 120.4 1.11
1989 64.5 0.54
1990 100.1 1.55
1991 132.1 1.32
1992 174.8 1.32
1993 202.7 1.16
1994 203 1.00
1995 206.9 1.02
1996 218.9 1.06
1997 229.8 1.05
1998 220.1 0.96
1999 252.4 1.15
几何平衡数 1.12
从上表可以看出，北京市接待海外旅游者的人数一直在上升，且上升速度（环比速度）大体接近。故采用几何平衡法进行预测。
Y（2003）=252.4×1.12的4次方=397.16（万人）
Y（2004）=252.4×1.12的4次方=444.82（万人）
将两种方法所得的预测值都赋予相同的权数（0.5），则得出最后的预测值为：
Y（2003）=294.57×0.5+397.16×0.5=345.84（万人）
Y（2004）=306.55×0.5+444.82×0.5=375.69（万人）
可见，北京海外旅游市场客源增长趋势看好。
第五节 五星级酒店客房出租率预测
1.北京市五星级酒店平均客房出租率
单位名称 平均客房出租率（％）
—————————————-
贵宾楼店 53
香格里拉饭店 68
长城饭店 67
王府饭店 59
皇冠假日饭店 74
华侨饭店 69
昆仑饭店 54
北京饭店 55
钓鱼台宾馆 48
中国大饭店 67
希尔顿饭店 74
京瑞大厦 63
新世纪饭店 70
港澳中心瑞士饭店 71
京广中心 70
长富宫中心 65
凯宾斯基饭店 67
总计 1094
平均 64.35
2.本项目开业后客房出租率预测
年份 平均出租率％
——————
1992 64.67
1993 69.68
1994 69.86
1995 66.16
1996 66.08
1997 64.85
1998 63.79
1999 64.35
平均 66.18
2003 67.98
2004 68.59
Y（2003）=66.18％×（1+0.9％）的3次方=67.98％
Y（2004）=66.18％×（1+0.9％）的4次方=68.59％
第六节 五星级酒店平均房价及营业构成
1.北京市五星级酒店1999年平均房价
单位名称 客房实际平均房价（元/间/天）
———————————————-
贵宾楼饭店 999
香格里拉饭店 566
长城饭店 641
王府饭店 525
皇冠假日饭店 478
华侨大厦 350
昆仑饭店 785
北京饭店 525
钓鱼台宾馆 1223
中国大饭店 988
希尔顿酒店 658
京瑞大厦 316
新世纪饭店 328
港澳中心瑞士饭店 706
京广中心 447
长富宫中心 484
凯宾斯基饭店 784
总计 11140
平均 655.29
2.北京市五星级酒店1999年营业构成
单位名称 营业收入
（不含公寓） 客房 公寓 写字楼 其他
——————————————–
贵宾楼饭店 40 60
香格里拉饭店 45 55
长城饭店 53 47
王府饭店 27 73
皇冠假日饭店 66 34
华侨大厦 61 39
昆仑饭店 48 52
北京饭店 56 44
钓鱼台宾馆 56 44
中国大饭店 49 51
希尔顿酒店 46 54
京瑞大厦 55 1 44
新世纪饭店 37 5 16 42
港澳中心瑞士酒店 40 9 9 42
京广中心 25 18 30 27
长富宫中心 29 23 20 28
凯宾斯基饭店 27 17 13 43
平均 44.71
（含公寓）
京瑞大厦 55 1 44
新世纪饭店 37 5 16 42
港澳中心瑞士酒店 40 9 9 42
京广中心 25 18 30 27
长富宫中心 29 23 20 28
凯宾斯基饭店 27 17 13 43
平均 35.5 12.17 17.6 37.67
第七节 本项目利弊分析（SWOT分析法）
1.优势（Strength)
1.1 地理位置优势
北京金融中心、西单商业街等将发展成为北京经济的重要组成部分。目标市场区域内，五星级酒店仅此一家，因此，地理位置的优越性和一定时期内的垄断性及稀缺性将是客房出租率的有利保障。
1.2 客源优势
把握好项目周边商务、休闲旅游度假和其他有关重要活动较多等特点，将能吸引足够的客源。
1.3 品牌和管理优势
该项目委托××管理集团进行管理。四季酒店管理集团品牌对未来的旅游者、商务散客、高级会议等都具有良好的信誉度，同时××管理集团在输出品牌和管理的同时也为其在中国酒店业市场发展的未来奠定了较高的起点。
2. 劣势（Weakness）
2.1 北京涉外饭店共有333家，因结构性不平衡，造成了西城区极大的市场机会，但仍不能消除在总量上酒店供大于求的负面影响。
2.2 目标客源市场中的会议份额可能因时间上的不确定性而影响其出租率。
2.3 刚开业的两年内，新项目对随机性的目标客源尚有一段时间的认知过程。
3. 机会（Opportunity)
3.1 随着我国经济的发展和即将加入WTO，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟，团队观光旅游者在入境旅游者中的比例将有所下降；同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保北京高档酒店的出租率持续攀升。
3.2 北京涉外酒店虽总量过剩但城区结构并不平衡，在竞争的环境下，仍有实体不断地寻找市场机会进入酒店业。该项目有较为充裕的时间、空间确立自身在市场竞争中的应有地位。
3.3 金融中心的崛起便得五星级酒店最主要的目标客源——商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。
4. 威胁（Thteat）
4.1 外贸饭店、写字楼、公寓功能酒店化，分流了相当部分的客源。
4.2 近几年三公里范围内因地理位置的优越可能出现其他投资者筹建新的五星级酒店。
4.3 北京市所有涉外饭店面涉着为争取目标客源而进行不良价格战的影响。
第八节 本章小结
一是市场调研情况表明，××区接待旅游人数、拥有客房量应占全市的15％左右，目前尚有4-5％的缺口。××区由于特殊的地理位置、经济发展强劲和需求旺盛等造成了极大的高档酒店市场机会，产生了填平补齐的机遇，这种填平补齐手工艺过程也刺酒店业结构优化化的过程。
二是各区情况的不同产生了弥补差异的机遇，这一过程也是城区结构优化的过程。目前，区域市场内仅有民族饭店、新兴宾馆等，且都规模不大，档次不高。本项目在该区将具有极强的竞争力，有望成为京城西部地区酒店的中新”明星和龙头”企业。
三是项目建设周边的金融中心、西单商业街巨大的市场容量使北京××大酒店项目存在一定的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目中方开发商在京城颇有名气和聘请了国际著名连锁饭店——××管理集团进行经营管理等，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
四是北京国际地位的加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动北京酒店业继续繁荣、兴旺。
