一、市场分析
目前盐城市区在售和已售的公寓项目7个，2011年下半年推出的公寓项目3个。
二、盐城今年推出主要酒店式公寓分析
项目
名称 产权
性质 功能定位 户型特点 得房
率 总套数 上市时间 销售均价 销售率 推广
策略
凤凰汇 40年
产权 LOFT复式公寓
4米9层高
四种户型60.21/54.16
62.85/45.42㎡ 平层
78%
480套 2011/5/28
（240套） 8780元/㎡ 50%左右 ①生活不再一层不变
②商业性质产权不限购限贷特点
③公寓样板房的推出
紫薇
银座 70年/50年产权
办公/学区房投资 5—17层，层高3.3米
68/76/79/90/
116/143㎡ 75% 229套 2011年6月 70年产权6000—6500元/㎡
50年产权5500元/㎡起 未上市 ①投资CBD商圈
②6部电梯,水电民用收费
③70年产权学区房
飞驰
国际 40年产权 宜居宜办公
30层在建第一高楼
58/116㎡
精装
75% 450套 2011年6月 7500-8000元/㎡ 未上市 ①铜马商圈第一高楼
②宜居宜办公,投资不限贷
五洲国际广场 40年产权 公寓 3.1米层高
商业性质 70% 494套 预计2011年10月 预计9000元/㎡ 未上市 城市中央国际商业大都会
钱江
方洲 40年产权 商业公寓 50/120㎡ 75% 40套 2011/5/3 均价6500元/㎡左右 50% 房展会外显见推广
宝龙城市广场 40年产权 商业公寓
主力店上面20-24层和另一幢楼6-8层 45㎡精装
商用水电
一层6梯
75% 320套 2011/7 价格区间7100-7700元/㎡,预计7500元/㎡左右 未上市 ①地段商业价值
②商业公寓不限贷限购
中南世纪城 40年产权 2幢11层酒店式公寓 5米2层高
43/62/86㎡ 200多套 2011/8 预计6000-6500元/㎡ 未上市 5米2挑高预约
三、调研结论
1、户型面积特点
盐城近期上市小户型面积在45～60平米左右最多，部分公寓有80平米以上大户型，以一居室为主，小部分为两居室。得房率普遍在70%—78%左右。从今年小户型上市项目特点来看，地段位置较好的项目户型几乎无亮点，例如宝龙城市广场、飞驰国际等项目户型设计比较陈旧，朝向空间不突出，此类大多采用精装修模式，以消化产品弱点。而部分城南新推出的项目采用挑高为主打，有利于提升居住空间，化解小户型公寓空间和采光等存在的局限，起到了一定的作用，代表楼盘如凤凰汇、中南世纪城等。
①宝龙城市广场二期45平米公寓户型
分析：此户型虽有6部电梯，但标准层内拥有40套房源，私密性不高，同时有一半户型20套朝北，光线很难通透，必将影响到朝北户型的整体销售。
②飞驰国际户型图
分析：58平米、116平米两种户型进深大，面窄，狭长状不利采光，居住空间无变化，比较死板。
③凤凰汇
④中南世纪城
分析：一层变两层的诱惑不可谓不大，挑高确实作为最大亮点可让消费者忽视原本十分在意的产权性质、采光、空间狭小等主要硬伤。
2、区位分布特点
从此次调研来看，盐城酒店式公寓项目大部分拥有地段或学区等特殊优势，配合面积控制而实现低总价，从而提升项目单价，提高项目收益率。比如主城中心地段的飞驰国际、五洲国际酒店式公寓和聚龙湖版块凤凰汇、紫薇银座等酒店式公寓产品。
3、产权性质特点
从目前在售盐城酒店式公寓产权性质来看，绝大部分推出酒店式公寓的产品均为商业土地性质，40年产权。目前唯有紫薇银座项目具有50年、70年两种产权性质公寓。因紫薇项目拿地较早，也可看出近年来政府对产权性质把控较为严格。
4、建筑品质特点
盐城小户型公寓的户型特点来看，08年前设计推出的户型大都设计为酒店式通道结构，以及一梯多户甚至十几户。存在朝北户型数量多，私密性差等问题，市场销售反应较差，比如中远世纪城、站前不夜城等小户型公寓大都存在着类似问题。09年开始，新上市小户型公寓大都采取南北通透户型设计，产品全部设计为朝阳，部分如凤凰汇、中南世纪城、恒荣世家等项目均推出了4米9、5米4和5米2层高公寓。
5、销售表现特点
从小户型公寓定价及市场反映来看，盐城小户型、酒店式公寓普遍定价要高于同楼盘内住宅产品或同区位其他楼盘住宅产品，单价高于住宅约20%—40%左右，由于大多酒店式公寓属于商业性质项目，价格不受政府限制，凤凰汇、五洲国际等项目公寓产品单价已在8000—9000元/平米左右。由于目前大多数楼盘小户型尚未销售，目前从凤凰汇的销售形势来看，由于今年受房地产调控形势影响，虽然商业项目不限购限贷，但依然受到了强烈的冲击。凤凰汇的产品及推广是比较专业的，从美誉度和影响力来看都是十分成功的，但开盘后不到50%的销售率说明，调控带来的观望情绪以及略高的价格同样影响了其销售表现。
6、客户构成特点
由于盐城小户型公寓目前大都地段优势明显，总价不高，主要吸引了众多投资客户。主要客户构成有单身青年、政府企事业单位投资客户、老人及准备过渡用的家庭、部分私营企业主租赁办公等，总的来看购买者投资客户占据相当大的比例。
7、开发周期特点
从目前在售楼盘及众多未售项目调研来看，绝大部分项目将酒店式公寓项目位置放在沿主要干道旁，同时公寓大都为项目后期阶段进行开发。究其原因，可总结为占据沿主干道优势可满足商务办公和居住两项功能，同时由于户型面积不大，方便提高价格，因此放在末期开发，单位价格自然上升，成为项目获取高附加值的重要手段。
8、物业管理
从物业管理上来看，绝大部分小户型公寓都和普通住宅一样只有普通物业管理服务，不具备酒店式管理服务。少数几个规划有酒店项目的酒店式公寓产品目前成功营业的产品为零，大都处于引进品牌阶段。
六、本项目酒店式公寓借鉴
1、酒店式公寓上市量
①盐城2011年小户型公寓上市量宏观分析
2011年随着盐城众多国内大型房地产企业的进驻，多个城市综合体发展迅速，同时主城区多个项目拆迁后进入开发阶段，小户型公寓推出层出不穷，市场供应量大幅增长，预计2011年全年推出酒店式公寓保守估计有2500套以上。从已开盘项目及近期将推出项目蓄水趋势来看，钱江方洲商业小户型6000—7000元/平米价格，仅推出40套的情况下，经过房展会等推广之后仍然销售率不足5成，而城中飞驰国际等项目客户蓄水不足500组等情况综合来看，至少目前盐城房地产楼市成交量低迷的情况下，商业小户型公寓同样面临着巨大的压力。
表六：盐城近6年小户型公寓上市量比较
注：2011年上市主要项目中预计中南世纪城3幢11层高酒店式公寓300套左右，中远世纪城3幢写字楼20层以上高层含酒店式公寓估计400—500套以上，凤凰汇小户型公寓480套，飞驰国际小户型公寓450套，紫薇国际200多套，五洲国际近500套，已知项目近2500套。本年度小户型公寓已成扎堆上市之势。
②盐城公寓户型产品结构
根据盐城及一线城市酒店式公寓调研来看，盐城推出的酒店式公寓中，45—60平米户型占总量的60%以上，35平米以下户型目前仅有明珠世贸商城推出。。
③盐城小户型公寓上市时间分析
盐城小户型公寓上市时间集中在2011年6月及11月份，有近1000套小户型公寓上市。2011年下半年尤其是11月份预计推出小户型公寓1000套以上。2012年推出小户型公寓目前因部分楼盘入市时间未确定，暂不能准确预判上市量及时间。
表七：盐城小户型公寓上市时间
楼盘 所属区位 上市时间
2011年上半年上市楼盘
钱江方洲 盐渎版块 商业性质酒店式公寓40套左右5月3日开盘
飞驰国际 城中版块 450套公寓预计2011年6月中旬开盘，目前预约中
紫薇广场 聚龙湖版块 229套酒店式公寓预计6月份开盘
凤凰汇 聚龙湖版块 已开盘
宝龙城市广场 盐渎版块 2011年6月份开盘
2011年下半年上市楼盘
五洲国际 城中版块 494套酒店式公寓2011年11月开盘
中南世纪城 城南版块 3幢5米4层高11层酒店式公寓预计11月份至年底推出，具体时间待定，户型及相关详细情况无
中远世纪城 西环路版块 3幢世纪大道高层酒店公寓、写字楼预计年底推出，目前无任何资料
④项目酒店式公寓上市建议
根据上述情况，2011年盐城小户型公寓竞争激烈。上市时间可推迟至2012年上半年，并可借鉴紫薇国际广场开盘模式，每次上市量应当有所保留，分批多次开盘，每次上市量可控制在150套左右，形成每次上市房源紧张销售火爆态势。结合外地35平米公寓在总上市户型比，建议项目作为酒店式公寓部分出售部分不超过总户数的30%。
⑤项目酒店式公寓装修建议
可以借鉴小户型模式，采用精装修，可提高装修标准，赠送部分家电，另外由于整个盐城市区精装修公寓数量极少，有利于提高销售溢价。
⑥价格建议
根据2011年下半年中南世纪城5米2挑高公寓6000—6500元/平米的定价，及目前城北周边住宅项目不高于4500元/平米的价格，建议我项目酒店式公寓采用精装修均价设于5500元/平米左右（装修标准300—500元/平米），总价比较低，有利于客户积累。
⑦酒店式公寓户型建议
建议项目公寓尽量在户型进深和面宽方面做好比例，尽量采用大面宽小进深户型，建议项目面宽4.5米或以上，尽量增加南北通透户型。
⑧产权性质问题
酒店式公寓产权性质40年，这是不利因素。但也意味着我们如果在投资方向上引导客户上，要结合学区着重强调买房不能落户没有学区，以此带来的投资附加价值。
⑨煤气管道
小户型公寓往往无独立厨房间设置，大多楼盘无煤气管道。通煤气对小户型公寓产品来说是锦上添花的效果，如果不通煤气，大部分客户基本都能接受。
