目 录
前言
第一部分 项目总论
1.1 项目背景
1.2 可行性研究结论
第二部分 市场分析
2.1 项目投资环境和市场研究
2.2 市场宏观背景
2.3 区域市场分析
第三部分 项目分析及评价
3.1 地块解析
3.2 项目SWOT分析
3.3 项目评价
3.4 市场定位及项目评估
3.5 项目定位
3.6 方案评估意见
第四部分 销售及经营收入测定
4.1 各类物业销售收入估算
4.2 项目销售回款计划
4.3 资金来源与运用分析
4.4 销售利润
第五部分 财务与敏感性分析
5.1 赢利能力分析
5.2 项目不确定性分析
5.3 社会效益和影响分析
第六部分 可行性研究结论与建议
6.1 可行性研究结论
6.2 项目主要问题的解决办法和建议
6.3 项目风险及防范建议
前 言
我公司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：
第一部分 项目总论
“安徽亿栋大酒店”是安徽亿栋置业投资有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。安徽亿栋大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
1.1项目背景
安徽亿栋置业投资有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟在安徽太和经济开发区新建安徽亿栋大酒店。
1.1.1项目名称
安徽太和经济开发区安徽亿栋大酒店
1.1.2开发公司
安徽亿栋置业投资有限公司
1.1.3研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《阜阳市产业导向2006-2007》
《房地产评估规范》1999
《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》
《阜阳市住宅区公用设施专用基金管理规定》
《阜阳市主要经济指标》
《阜阳房地产市场分析》2008
《阜阳市旅游统计月报年报》
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.4项目的建筑规模和内容
阜阳市太和安徽亿栋大酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体11层，总建筑面积：30297㎡（不包括地下车库），配套面积：11741.76㎡，客房面积：11590.56㎡，主体占地面积7000平方米。
1.2可行性研究结论
经过对全国和阜阳经济状况的研究分析，以及对2010-2011年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内阜阳市产权式酒店市场是乐观的；
■ 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；
■ 在2010-2011年将该项目投放市场的时机是可行的；
■ 考虑目前公司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；
第二部分 市场分析
2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
安徽太和经济开发区是太和县迅速崛起的一个工业区.自改革开放以来，安徽太和经济开发区抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模，厂房面积达135万平方米，“三资”企业100余家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全区国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。安徽太和经济开发区经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势，使这块热土为商全国界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，安徽太和经济开发区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造置业的底成本优势。
安徽太和经济开发区良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，太和工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
2.1.2市场研究
太和县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地；北邻毫州市，南连颖泉区，东靠利 辛县、涡阳县，西接界首市，西北与河南省邯郸线相连。东南经凤台、淮南去合肥 200公 里，西北经淮阳、西华去郑州307公里。东去津浦路之蚌埠209公里，西去平汉路之漯河 210公里。县境南北长52公里、东西宽60公里，城区位于县域最南部的颖河之滨。全县 国土面积1822平方公里，人口162.7万。
安徽太和经济开发区是整合原安徽省太和经济开发区（1995年被批准为省级开发区）和太和县工业园区（全省重点工业园区），经省政府批准设立的省级开发区。整合后规划面积 平方公里，截止目前已开发面积 平方公 28.7 4.5 里，开发区内设医药产业园、纺织服装产业园、农产品深加工园、生物工程产业园、新型材料产业园、木业产业园、高新技术产业园及特色产业园。
开发区以园林设计为主题，以绿色环保为重点，园区以先进的硬件配套为企业提供更好的服务，交通区位优势明显，形成了水、陆、空立体交通网络。
开发区现引进企业40多家。2010年，开发区实现工业总产值20亿元，工 业增加值3.5亿,经营(销售)收入18亿元,税 收4500万元；初步形成医药加工及配套产业、纺织服装、优质农产品深加工、木业为主导的特色产业园区。
2.2市场宏观背景
2.2.1阜阳市2004年上半年经济分析
从已公布的统计数据来看，2010年太和县上国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：
1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。
2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。
3、市场消费繁荣，零售总额稳增。
4、社会消费品零售总额累计增幅与去年同期持平；
5、出口逐月回升，增速明显加快；
6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；
7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；
8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；
9、企业景气上升，信心指数提高。
2.2.2阜阳市历年酒店经营情况分析
1、2008年7月开始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜阳酒店入住率的最低谷，原因是金融风暴在7月份左右开始全面爆发的影响；
2、2008年9月以后，阜阳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在9月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势；
3、2008年1月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此1月份左右是酒店行业的传统淡季；
4、自2008年1月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。
2.2.3阜阳市2009年酒店整体经济预测及分析
进入2009年，阜阳酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，阜阳市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：
1、阜阳市政府将要把阜阳建设成为一个区域性经济性的城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为区域经济核心；
2、从国内和阜阳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于阜阳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；
3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；
4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；
5、经过2008年上半年金融风暴的影响，阜阳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在阜阳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。
2.3区域市场分析
2.3.1项目所在区域安徽太和经济开发区市场分析
太和位于阜阳经济特区的东部、安徽太和经济开发区区的中部，东邻盐田大港，南紧接阜阳经济特区，西北毗邻东莞，北连安徽太和经济开发区区中心城。距阜阳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港和阜阳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市的必经要道。全镇总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于安徽太和经济开发区区中心城范围。
1、交通状况：
安徽太和经济开发区是阜阳市西北部的重要交通枢纽，公路、铁路运输条件十分便利。区内公路四通八达，村村通公路，运输也十分便利。一个纵横交错、高度密集的交通网络正在形成。大通路改造、裕民路、经一路等工程明年通车，安徽太和经济开发区区的交通压力有望得以缓解，安徽太和经济开发区的交通状况将彻底改变。
2、服务设施：
安徽太和经济开发区文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设急待完善。
3、投资导向
根据安徽太和经济开发区区总体规划，安徽太和经济开发区区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。
4、安徽太和经济开发区投资导向项目
（1）改善基础设施，改善生活条件的项目
（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目
（3）资金，技术密集的大型工业项目
（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目
（5）仓储运输项目
（6）旅游观光农业项目
（7）房地产开发项目
（8）供应深、港市场的基地化农业生产项目
5、经济发展成就
在城市建设方面，安徽太和经济开发区近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大的变化，勾画了一个现代化花园式文明开发区的雏型。
以兴办“三来一补”企业为突破口，积极发展区域经济，经过十多年的发展，安徽太和经济开发区已成为外商竞相投资的“黄金宝地”。
2.3.2安徽太和经济开发区酒店市场分析
1、伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，太和目前正处于房地产发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待；
2、安徽太和经济开发区四星级酒店尚无一家，有绝对的稀缺性。因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场；
4、安徽太和经济开发区的酒店业但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于目前整体房地产市场的高速发展已略显滞后。从长远来看，在太和经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。
