前 言
上城国际大酒店是湖南冷水滩先达建设开发有限公司根据国家大力发展第三产业、旅游业、扩大内需、扩大就业渠道的大政策、大背景并在对湖南永州酒店业市场进行充分调研的基础上，充分尊重市场规律的前提下开始进行建设的，现建筑工程已经全部竣工、部分设备安装工作已在进行当中。本项目可研的研究依据和范围如下：
1、研究依据
1.1 永州市建设局批准该项目的有关资料；
1.2 开发企业的相关资质证书；
1.3 国家发改委、建设部联合颁发的《建筑项目经济评价方法与参数》
1.4《工业与民用建筑可行性研究深度及要求》；
1.5 永州市城区总体规划；
1.6 建设部令第41号《城市房地产开发管理暂行办法》；
1.7 可行性研究有关规定和深度要求。
2、研究范围依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究。
3、永州市十一五规划
4、永州市旅游局相关政策和数据
第一章 项目概况
一、项目名称
上城国际大酒店（五星级）
二、项目地址
湖南省永州市冷水滩区珊瑚路
三、项目建设单位
建设单位：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司
董 事 长：吴建先
项目负责人：董庆东(项目总监)
编制单位：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司上城国际大
酒店筹备处
四、项目经营面积 50742平方米
五、项目建筑高度
地下1层，地上23层，建筑总高度85米。
现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资17891万，建筑工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中，酒店完成投资情况列表如下：
酒店项目目前已投入投资明细表
序号 项目 摘要 金额(万元） 备 注
1 土地费用 5913
2 前期工程费 2231
2.1 地质勘探费 48
2.2 规划设计费 193
2.3 场地平整费 430
2.4 拆迁费 700
2.5 工程报建费 860
3 建安工程费 12872
3.1 房屋开发费 9272
3.2 附属工程费 2800
3.2.1 消防工程 500
3.2.2 中央空调末端安装 600
3.2.3 水电工程 660
3.2.4 电梯工程 600
3.2.5 人防工程 440
3.3 园林景观费 800
4 营销费用 177.2
5 管理费用 279.1
6 财务费用 426.8
7 税金 117.6
合计 22016.7 1+2+3+4+5+6+7
六、本项目为标准五星级涉外酒店
七、本项目装饰设计风格为现代中国风格
八、本项目为永州唯一五星级酒店
第二章 开发企业基本情况
湖南省冷水滩先达建设开发有限公司成立于一九九二年，总部设立在永州市冷水滩区，是永州市知名的多元化发展企业。公司主营房地产开发、商贸、建筑材料、物业管理、农业开发、电线、电缆生产和销售等。公司现有职工260余人，其中大专以上学历人数达75%以上，公司下设房地产开发公司、绿色农业开发公司、线缆电器公司。多年来公司依托雄厚的资本及技术与成熟的开发理念，成功开发了“凤凰新村”、“向荣工业新村”、“上城国际商业广场”等项目，探索出了一条与国际接轨的、先进的商业物态与本土地经济有效嫁接的成功之路，具有良好的经济效益和社会效益。
公司法人代表吴建先，男、现年53岁，大学本科，一九七九年从部队转业到地方后，一直从事经济工作，在政府部门分管经济开发区的开发建设，一九九五年下海经营民营企业，为人诚恳、言行一致思维敏捷、理念先进，深得社会各界的好评。同时也为企业赢得了宝贵的财富。现为公司董事长。
第三章 项目经营市场分析
一、酒店市场分析：
随着国家改革开放政策的纵深发展，永州市国民经济和社会发展取得了长足的进步和发展，经济交流和商务交流日益频繁，现有的旅游接待设施已经老化，无法适应永州的经济发展需求及人们的商务交往需求。永州现有的酒店、接待场所在信息化、电子商务、新型经济的大潮流、大背景下无法满足现在的商品经济社会和信息化经济社会的沟通、交流需要。在此背景下，建设一个五星级、具备高端商务接待能力和政务接待能力并满足高端旅行消费者需求的酒店迫在眉睫。
随着永州市委、市政府开发永州、建设永州的需要，永州市旅游城市建设已得到快速的发展，全市2008年接待入境游客2.9万人次；年创汇310.4万美元。2008年末，全市各类旅行社达18 家，其中国际旅行社1 家、星级旅游饭店20 家，三星级旅游饭店4家、A级景区5个，其中4A景区2个，3A景区3个；但却只有一家已经老化的四星级酒店——南华酒店，远远不能满足旅游和商务接待、政务接待的需要。因此高端旅游酒店市场具有极大的发展前景。
正是基于这一现象和商机，本项目的投资商湖南省冷水滩先达建设开发有限公司董事会决定在永州市冷水滩区建一个高标准、高生态、高文化品位的五星级酒店——上城国际大酒店。
永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，是全国唯一与广东、 广西两省相毗邻的地区。全市面积2.24万平方公里， 居全省第二位。人口560万，是我国瑶民的主要聚居地和瑶文化的发祥地之一。辖芝山、冷水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、宁远、蓝山、新田、江华九县。地形以山丘为主体，丘、岗、平俱全，是全省热量条件最优的地方，年均气温约18℃，无霜期长远290-311天，年降雨量在1200-2000毫米之间。土壤自下而上依次为红壤、山地黄棕壤、山地草甸土。境内西北越城岭、西部都宠岭、南部萌渚岭三大山系大体呈南北走向分布。 都宠岭峰顶韭菜岭海拔2009.3米，是境内最高峰嶷山舜庙，为历代帝王“朝祭”圣地，“尧天舜日”名贯天下，毛泽东“九嶷山上白云飞，帝子乘风下翠微”的壮丽诗篇，更使九嶷蜚声中外。阳明山国家森林公园，“大峰小峰连中峰，当天削去青芙蓉”，山奇、树奇、泉奇、云奇、佛奇。全国重点文物保护单位——浯溪碑林，保存完好的摩岩石刻有505块，其中“摩岩三绝”——《大唐中兴颂》石刻，为天下三绝之首。宁远文庙，全国重点文物保护单位，保存最为完整仅次于曲阜文庙。道县月岩，其岩形浑园，入洞仰视，自东看象“上弦月”，自西看象“下弦月”，从洞中看，蓝天当顶，园如满月，故名“月岩”。江永千家峒，世界瑶族的发祥地，千百年来，无数迁居外地和侨居海外的瑶胞先后不断来这里寻根祭祖。江华千里瑶山，山清水秀，风情独特，住吊脚楼、饮瓜箪酒，为崇尚自然的旅游佳境。
历史上，永州是文人墨客的神往之地。 唐代著名文学家柳宗元在永州谪居10年，寄情于永州山水，写出了名扬千古的《永州八记》和《捕蛇者说》等名篇名著；宋代文豪欧阳修的“画图曾训零陵郡，今日方知画不如”和诗人陆游的“挥豪当得江山助，不到潇湘岂有诗”等不朽名句脍炙人口。还有元代文学家元结、“草圣”怀素、书法家颜真卿，宋代诗人黄庭坚、理学开山鼻祖周敦颐，明代地貌学家徐霞客，清代大诗人、书法家何绍基，以及司马迁、李商隐、寇准、米芾等历代名人为永州留下了大量的诗、铭、书画、崖刻，给永州增添了无穷神韵。
永州是湖南四大历史文化名城之一，近年来整合其优势旅游资源，结合区位优势，与周边省市县区结成旅游战略联盟，极大推进了旅游产业的发展，积极推动与粤北、桂东地区联合打造两日游三省旅游产品，同时我们与周边城市衡阳、郴州、娄底与株洲结成大湘南旅游联盟，目前合作已经进入到实施阶段，2009年湖南旅游节期间已经签订相关协议。依托于日益完善的立体型交通网络，永州旅游走上了“联合推介、捆绑营销”的旅游促销之路。按照“两日游三省”的合作模式，游客从湖南永州的九嶷山，到广西贺州的姑婆山，再游广东连州的地下河——3个4A级景区，每两个景点之间的车程只需2个多小时， “两日游三省”跨区域旅游线路为永州年增加游客10％上。
除此以外，永州加强与桂林市的旅游合作，签订了旅游发展战略合作协议书，积极构建“长沙—南岳—永州—桂林”跨省旅游线路。在9月举行的2009中国湖南国际旅游节上，永州又与衡阳市、郴州市以及娄底的双峰县、株洲的炎帝县签约，组成“大湘南”旅游联盟，这是湖南省继“大湘西”旅游联盟之后的第二个区域旅游联合体，有利于永州客源市场的进一步开拓。
按永州市旅游局统计，今年1-7月，永州已接待旅游者524.1万人次，实现旅游收入24.2亿元，同比分别增长29.3％和30.2％，全市旅游产业快速崛起。随着二广高速、洛湛铁路的建成，以及厦蓉、永贺等高速公路的开工建设和一批航线的开通，永州将形成立体型交通网络，旅游的进出口条件更加优化，为旅游产业的超速发展注入更强劲的动力。
市区到广州仅500多公里，南六县距广州仅400多公里，是“沿海的内地，内地的前沿”。湘桂铁路横贯东西，322、207国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙，海口、广州、深圳的航班。永州至广东连州二级公路、 衡昆高速公路以及正在建设中的洛湛铁路、即将开工的太澳高速永州段，是内地直达两广（广东、广西）、两南（海南、大西南）、两区（香港、澳门地区）的重要通道，永州是我国华南与华北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功能。
永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。整个市区分为相对独立的芝山、冷水滩两个区，两区相隔垂直距离17公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在一起，呈哑铃形框架，构成“潇湘第一城”独特的城市风貌。
上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高的酒店有南华大酒店（四星级）、万喜登大酒店（三星级）、威尼斯大酒店（三星级）三家。
从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南华酒店、万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求。具体情况见下表：
表一、在营业的酒店情况
楼盘名称 南华大酒店 （四星级） 万喜登大酒店 （三星级） 威尼斯大酒店 （三星级）
客房数 368间套 268间套 80间套
综合开房率 75％ 72％ 90％
主营项目 客房 客房 餐饮
经营状况 优良 优良 优良
经营面积 45000平米 29000平米 13000平米
装饰风格 无独特风格 现代风格 欧式风格
表二、万喜登大酒店房价：
客房类型 门市价 优惠价
高级客房 ￥398 ￥228
豪华客房 ￥478 ￥298
商务客房 ￥738 ￥398
特价高级套房 ￥868 ￥348
豪华套房 ￥1198 ￥688
行政套房 ￥1780 ￥1498
总统套房 ￥16888 ￥8888
加床 ￥100
表三、威尼斯大酒店：
房型 价格说明 首日价 均价 早餐 床型 上网
高级间 不含早
支付方式：
前台自付;
不提供加床 ¥311.00 ¥311.00
周二 周三
¥311
无早 ¥311
无早
无早 大/双 宽带/免费
豪华双人房 不含早
支付方式：
前台自付;
不提供加床 ¥330.00 ¥330.00
周二 周三
¥330
无早 ¥330
无早
无早 双 宽带/免费
豪华单人房 不含早
支付方式：
前台自付;
不提供加床 ¥395.00 ¥395.00
周二 周三
¥395
无早 ¥395
无早
无早 大 宽带/免费
豪华商务单人房
不含早支付方式：
前台自付; ¥515.00 ¥515.00
周二 周三
¥515
无早 ¥515
无早
无早
表四、2008年湖南国内旅游主要指标表（酒店）
地区 床位数 出租率 过夜人天数 一日游比重 总人天数 一日游人次数 平均停留天数 过夜人次数 总人次数 过夜人均花费 过夜收入 一日游人均花费 一日游收入 总收入
计量
单位 个 % 万人天 % 万人天 万人次 天 万人次 万人次 元/人天 亿元 元/人 亿元 亿元
公式 B*
E*天数 F/（1-G） H-F F/J K+I F*M I*O N+P
A B C F G H I J K L M N O P Q
长沙市 85524 74.72 1667.51 39.91 2775.02 1107.51 2.43 687.10 1794.61 584.04 97.39 314.06 34.78 132.17
怀化市 25921 79.07 490.76 13.20 565.40 74.63 1.39 354.34 428.97 276.87 13.59 120.34 0.90 14.49
株洲市 23250 75.17 534.33 27.16 733.57 199.24 1.85 289.40 488.63 350.58 18.73 226.33 4.49 23.22
湘潭市 20343 75.46 455.39 48.30 880.91 425.52 2.26 201.14 626.66 323.60 14.74 281.60 11.98 26.72
衡阳市 18643 75.74 358.88 32.70 533.25 174.37 2.04 175.92 350.29 360.16 12.93 273.85 4.78 17.70
邵阳市 20807 73.74 428.38 28.16 596.27 167.89 2.43 175.98 343.87 317.98 13.62 193.86 3.25 16.88
岳阳市 16168 76.17 341.98 24.91 455.43 113.45 1.58 215.77 329.22 442.05 15.12 225.02 2.55 17.67
常德市 17595 79.93 392.99 19.06 485.53 92.54 2.11 186.28 278.82 331.41 13.02 252.84 2.34 15.36
张家界 34483 77.65 700.72 27.42 965.46 264.74 2.47 283.31 548.05 593.12 41.56 352.51 9.33 50.89
益阳市 21391 72.09 420.74 38.38 682.80 262.06 1.70 247.96 510.02 321.48 13.53 244.86 6.42 19.94
郴州市 32191 80.49 720.11 30.30 1033.16 313.05 2.26 318.14 631.19 484.39 34.88 231.87 7.26 42.14
永州市 11412 71.61 160.33 30.20 229.70 69.37 2.01 79.73 149.10 307.17 4.92 391.71 2.72 7.64
娄底市 19388 78.39 496.12 16.05 591.00 94.88 2.24 221.13 316.01 237.24 11.77 258.84 2.46 14.23
湘西州 12872 78.33 335.61 27.64 463.80 128.19 1.81 185.41 313.60 479.92 16.11 480.81 6.16 22.27
合计 359988 61.41 7503.86 10991.29 3487.43 2.07 3621.6 7109.0 452.81 321.90 285.08 99.42 421.32
二、目标市场预测：
从上述数据分析后可得出结论，永州市的旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大的利润空间，三家主要酒店的平均入住率为79％；市场平均入住率为71%。市场拓展潜力巨大。由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新的特点。在过去，宾馆酒店的价格、区位、交通状况、周边环境宾馆酒店服务消费者选择的决定因素，而现在则是宾馆酒店的服务水平、住宿和餐饮的舒适度、信息化程度、商务办公及就地实现商务功能的程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者的选择取向。并且本项目从地理位置来看处于永州市的城市中心区，从投资角度来说,有很高的酒店经营潜力。
本项目定位于五星级高级酒店。同时，我们经过大量的市场调研，发现随着经济发展水平的提高，消费者对宾馆酒店建设的要求更高，越来越注重健康、舒适、安全、方便。功能完备和服务特色和注重文化品味已成为酒店服务业发展的必然趋势。建筑造型遵循当地历史文脉，具有深厚的文化内涵及独特的审美个性，建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间的和谐相处；满足人流疏导、道路交通、城市消防、环境保护、节约能源、安全防护等方面的要求。可以说，本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业的发展。综上所述，我们认为在此地建设一个功能完备、高端、、高文化品位的五星级酒店必将受到市场的亲睐。因此，建设“上城国际五星级酒店”市场前景是非常看好的。
