湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告

目 录

1.地产开发项目概述………………………………………3~5
2.开发项目所处地段宏观概况…………………………6~20
3.长春市现有经营宾馆调查分析………………………21
4.全国五星级饭店综合资料………………………………22~35
5.项目投资估算……………………………………………26~35
6. 可行性数据预测和选定…………………………………36~44
7. 项目经济效益研究和评价………………………………45~50
8. 项目的其他风险及对策…………………………………51~57
9. 可行性结论……………………………………………58~59
10.几点补充说明…………………………………………60~62

湖滨花园酒店开发项目
可行性研究报告
1.开发项目概况:
1.1项目名称 :湖滨花园酒店开发项目
1.2项目类型 :酒店、办公、商业
1.3建设单位 :湖滨花园房地产开发有限公司
1.4项目选址 :位于长春市朝阳区湖滨花园新区的南湖畔,南湖大路中段.
1.5项目建设内容和规模 :本项目2010年10月1日动工建设,目前的形象进度为:主楼30层,裙楼5层的框架均已封顶。结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构,总建筑面积约 55332 平方米,塔楼建筑面积32413平方米,建筑总高度为123.4米,用地面积13217.06平方米,主楼地上 30 层,裙房地上 5 层,地下 2 层,拥有411间客房,西餐厅兼早餐厅一个,大餐厅一个,KTV包房30间,大小会议室15个,洗浴中心一个,地下车位50辆,地上车位40辆,绿化率为40%。现准备开发,功能为酒店+商业+办公。
湖滨花园酒店开发项目功能分区情况

序号 功能分区 所在楼层 净面积 备注
1 一层
1.1 西餐厅(兼早餐) 202 M2
1.2 精品店 112 M2
1.3 银行 45 M2
1.4 航空 50 M2
1.5 商务中心 143 M2
2 二层
2.1 餐厅 701 M2
2.2 包房 118 M2 由三间组成
2.3 湖景包厢 157 M2
2.4 望湖亭 64 M2
2.5 备餐间 145 M2
3 三层
3.1 KTV 1356 M2
3.2 酒水超市 88 M2
3.3 演艺大厅 381 M2
3.4 包厢 527 M2 由十五个组成
3.5 包房 152 M2 由三个组成
3.6 湖景包厢 763 M2 由六个组成
3.7 备餐间 72 M2
4 四层
4.1 洗浴中心 1444M2
4.2 大会议厅 581 M2
4.3 大会议室 418 M2 由六个组成
4.4 小会议室 248 M2 由五个组成
4.5 会议室 97 M2 由二个组成
4.6 湖景会议室 285 M2
4.7 湖景包厢 331 M2
5 五层~二十六层
5.1 标准间 每间47 M2 374间
5.2 豪华套间 每间104 M2 44间
6 电梯机房 二十七层
7 商场 临街一层~二层 4000 M2
8 写字楼 临街三层~四层 4000 M2
1.6项目总投资 :本项目总投资约26233万元(自有资金7314万元,贷款16754万元,建设期利息1235万元)

2.开发项目所在地宏观概况

2.1长春市概况
长春市位于吉林中部,地处辽,黑两省结合部。现辖长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区,榆树、九台、德惠、农安4个县(市),及16个开发区。其中,国家级开发区2个:长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区;省级开发区(工业集中区)14个:长春净月经济开发区(净月镇)、长春汽车产业开发区、长春长江路经济开发区、长春工业经济开发区、德惠经济开发区(德惠市)、长春双阳经济开发区(双阳区)、长春绿园经济开发区(绿园区)、长春东湖经济开发区、长春合隆经济开发区(合隆镇)、长春五棵树经济开发区(五棵树镇等)、长春二道经济开发区(二道区)、长春南关都市经济开发区(南关区)、榆树市环城工业集中区(环城乡)、农安工业集中区(农安县),有98个乡镇、办事处,1036个行政村,144个居委会,土地面积20604平方公里,人口745.9万。 市区面积4906平方公里,四环内建成区(核心建成区)面积379.94平方公里,五环内建成区面积660.19平方公里(五环-绕城高速以内)。 
截至2008年5月,长春六大主城区、四大开发区总人口487.6万(四环路以内)其中三环以户籍人口368万。长春户籍总人口745.9万(2007年)。包括外来和流动人口总人口接近千万。  四环内实居住人口超过500万,其中外来和流动人口约为200万。
长春市资源富集,煤、铁、锰、锌等矿产资源达30余种,其中煤炭资源远景储量844亿吨,探明储量174亿吨,保有储量168.2亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县,因而具有“东北煤都”之称。
经过三线建设者“献了青春献终身,献了终身献儿孙”的艰苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗,长春发生了翻天覆地的变化,成为吉林中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。
长春市区位优势明显,与沈阳、哈尔滨两个省会城市的距离均在300—500公里。随着铁路建设的发展,基本形成了北上黑龙江、南下辽宁的铁路十字大通道,故有“三省立交”之称。
长春经济社会的全面发展,得益于三线建设的工业基础,得益于十一届三中全会后的改革开放,得益于党中央北大荒的大开发的战略决策和具体实施,得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进,得益于地企共建的双赢共享,得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。
回首三十年的发展历程,长春市300余万各族儿女用勤劳的双手和智慧,创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的取得,是在党中央、国务院和省委、省政府的领导下,加强党的建设,提高执政能力,充分调动各方积极性,努力依法治市的结果。长春与改革开放同岁,与中国崛起同步,与世界发展同脉,其发展见证了中国改革开放的艰辛历程,印证了中国改革开放的巨大成功。

2.2长春市经济概况

2.2.1长春市2008年宏观经济状况
国内生产总值(GDP):384.27亿元,比上年增速14.9%;
社会消费品零售总额:93.81亿元,比上年增速20.9%;
地方财政收入:61.41亿元,比上年增速33.33%;
城填居民年人均可支配收入:12142.19元,比上年增加4%
2.2.2长春市2008年对外经济贸易及旅游概况
对外经济贸易及旅游,其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况,特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。
2008年,实现进出口总额4.25亿美元,比上年增长4.4%。其中,进口总额4.24亿美元,比上年增长12.6%;出口总额6.89万美元。
全年新批外商投资企业1个,实际利用外资1410万美元,比上年增长35.6%。引进市外投资项目134项,招商引资实际到位资金60.57亿元,比上年增长21.6%。
2008年,全市接待国内旅游总人数195.33万人次,比上年下降15.8%;实现国内旅游总收入11.74亿元,比上年增长19%。见下表:
指标名称 计量单位 绝对数 比上年增长(%)
国内旅游人数 万人次 195.33 -15.8
境外入境旅游人数 人次 860 -8.6
其中:外国人 人次 802 -7.3
港澳台同胞 人次 58 -23.7
国内旅游总收入 万元 117390.56 19.0
国际旅游外汇收入 万美元 16.93 -4.1
2.3长春市旅游行业发展情况
2.3.1长春市旅游行业概况
  随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入,长春市开发新建了一大批景区景点和旅游项目,旅游基础设施日臻完善,综合接待能力不断提高,旅游业持续快速增长,已形成了一定的产业规模。
  十五期间,市政府对旅游业发展倾注了大量财力,斥巨资打造20公里钟山大街景观大道 、改造修建20公里凉都大道、20公里夜郎大道,建设玉舍国家森林公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等,目前各种通往景区的油路基本建成。同时,民营企业也纷纷投资旅游项目,如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入9亿余元。截止2006年7月底,全市共有国家级、省级、市郊旅游景区14个,其中国家级2个、省级7个、市郊旅游景区5个。国家级:乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园;省级:盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园;市郊旅游景区:天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游区。
  全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步。现全市及四个县、特区、区已完成或基本完成市县旅游发展规划,各种旅游景区详规基本完善,旅游交通直达各类景区。拥有国家地质公园1处、国家级森林公园1个、省级风景名胜区5个、省级森林公园2个;星级宾馆8家(其中3星级3家、2星级5家,拥有旅游床位2800余个,含非星级宾馆饭店旅游床位可达4000余个);旅行社及门市部15家、市区近郊旅游景点山庄7个、旅游定点餐馆2个、旅游商品定点单位1个、省级旅游商品生产企业3个、旅游车队1个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视,生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的主流。
  结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以及中国气象协会授予的“中国凉都”美誉,市人民政府正在着力将长春打造成为集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市,力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌。从2004年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩,其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲A篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高,吸引了来自全国各地上十万嘉宾。1997年――2005年(2003年因非典原因不作对比年份),我市入境旅游者接待人次从647人增加到867人,旅游创汇收入从6万美元增加到13.92万美元。2005年国内旅游人数为136.8万人次,比1997年增加129.45万人次,是1997年的18.6倍;旅游总收入为19100万元,比1997年增加18360万元,是1997年的25.8倍。2006年元至8月,全市共接待游客122.12万人,旅游总收入达到17660.03万元,其中旅游景区接待游客104.78万人,旅游收入达12573.97万元,与2005年同期相比增长34%以上。旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要,成为国民经济一个新的增长点。
  在旅行社行业发展方面,截止2006年7月底,全市共有旅行社及门市部15家,其中旅行社5家(其中3家待批)、门市部10家。除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿(集团)公司和钟山宾馆所属国营单位外,其余均为民营。规模较小,最多的旅行社8人,最少的仅2――3人,总人数约50人。
  
2.3.3长春市市内旅游需求分析
  从消费特征看,长春市民有超前消费的冲动,休闲消费市场已经启动,且大有潜力。
  由于不同收入阶层进行休闲活动的情况不同,为反映长春市休闲业的市场规模,我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查组对长春市100名不同层次居民作的调查,对调查对象的月收入情况和休闲消费情况进行了统计分析如下。
  根据长春市统计局公布的资料,2008年长春市民人均可支配收入现价为12142元,折合月收入1012元。若以此为标准划分,100名调查对象中月收入低于全市平均水平者占总人数的32%。在这部分低收入人群中,接近50%的人每月有休闲消费支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的调查对象中,82%的人每月有休闲消费支出。平均计算结果71%的调查对象每月有休闲消费支出。与邻近的同等(略高)收入水平地区武汉市相比,长春市民的休闲消费普及程度大大高出。根据武汉大学对武汉市居民休闲消费状况的分析,2000年武汉市人均月收入为633元,但仅有58%的人每月有休闲消费支出。据此,我们可以初步判断,长春市民的休闲消费水平比较超前,休闲消费已经成为大多数人的实际行动。
2.3.4市外旅游客源市场分析
  从外部条件来看,长春市发展避暑旅游的条件逐步成熟,贵黄公路开通、城市建设提速等,为发展避暑旅游创造了条件。随着“中国凉都?长春”品牌在全国的打响和知名度的不断提高。从2005年起,除温州、宁波、福建、两广、河南、河北、湖南、湖北、四川、重庆、山东等地来我市投资、安家的客商不断增加以外,四川、重庆来我市进行中、短、长期避暑的游客越 来越多。市委市政府也及时发现和看到了旅游发展的商机,因此正大力投入旅游基础设施建设和开展招商引资,“十一五”规划已经制定了发展旅游业的宏伟蓝图,相信不久的将来“中国凉都-长春”一定会成为世界的避暑之都。
  避暑市场开发细分为:
  一级市场:珠江三角洲、成渝地区、长沙、武汉等地区。这些地区夏季气候炎热,有几个是著名的火炉,到长春市交通便捷,坐火车或者自驾车均在10个小时以内。可以充分利用泛珠三角9+2合作推进避暑旅游发展。
  二级市场:长江三角洲、环渤海地区、周边地区中等城市。
  三级市场:全国其他地区,远期有可能形成较小的国际度假旅游市场。
2.3.5周边旅游行业环境分析
  (一)云南省曲靖市旅游发展状况
  由于旅游资源、旅游出入口等因素,(云南主要靠航空、铁路)处于全省发展的靠后位置。长春在交通上与曲靖只有铁路,公路要绕道毕节威宁和盘县几百公里,因此客源进入长春目前不太现实,只有在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和长春机场通车、通航后情况才能有根本改变。
  (二)贵阳市旅游发展状况
  贵阳市是全省的政治、文化、经济中心,加上交通因素,目前全省各地州市旅游业必须依赖它的发展而发展。全省168家星级宾馆、158家旅行社中,分别有97家、96家在贵阳市,因此,短期内各地州市还不是它的竟争对手,但是长春市在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和长春机场通车后将是贵阳的最大竞争者,同时可以预言10年后吉林省旅游市场的最大客源地将来自长春方向,届时将占省外进入吉林游客量的三分之一强。
  (三) 广西柳州市旅游发展状况
  广西柳州市是和长春市类似的工业城市,旅游资源相对桂林、南宁匮乏,但近几年努力发展旅游业,由于收入高(GDP、城镇居民人均可支配收入排名全区第三),人口多,旅游客源基础厚实,目前黔贵铁路复线正在修建,成都至北海高速公路即将全面通车,届时广西游客铁路方面可以通过南昆线、黔贵线,公路方面通过成都至北海高速,远期可以通过南宁至兴义,兴义至毕节高速,或航空直达长春。
2.3.6长春市旅游行业“十一五”发展思路
  (一)突出特色和重点,积极发展旅游业。
  围绕“中国凉都”品牌的打造,突出城市个性,完善服务功能,发掘夜郎文化,抓好乌蒙山国家地质公园建设,加快自然风光和民族风情旅游资源开发。坚持规划先行、保护第一、永续利用,鼓励各类投资者参与景区开发、建设和经营。重点开发玉舍国家森林公园、南开风景名胜区、韭菜坪景区等近郊旅游,逐步推进??江风景名胜区、盘县古银杏风景名胜区、盘县大洞竹海风景名胜区、盘县坡上草原风景名胜区等远郊旅游开发。积极开展山地运动,打造夏季高原体育运动城市。加快星级宾馆、交通运输等服务设施建设,扶持发展或引进一批有较强实力的旅行社,多渠道培养旅游服务人才。加强与周边主要景区的联系,联合打造无障碍旅游区,共同搞好市场促销。力争“十一五”期间旅游总收入年均增长30%以上。
(二)大力开发高端休闲旅游产品。目前全市旅游产品极少,不能满足市内居民节假日休闲的需要,应该说现有的产品,如玉舍国家森林公园仅仅发挥了简单观光的功能,没有着力挖掘高端休闲、深度旅游的思路,其它零七八碎的诸如各类山庄等,只是简单的休憩之地,还谈不上是真正的旅游地。我市真正可以开发的旅游产品应该是温泉类,如水城县阿嘎乡温泉城(水黄公路沿线)、六枝岩脚镇木贡温泉(梭戛长角苗博物管中途)、洗马河温泉(黄果树上游滴水滩瀑布中途)等。旅游游览类,如水城县阿勒河峡谷旅游区、北锦纶峡谷旅游区、韭菜坪旅游区。高端休闲类,钟山区马落箐生态汽车主题乐园、老鹰山石河生态旅游度假区,六枝郎岱古城、岩脚古镇、月亮河省级森林公园探秘游、凉都-月亮河夜郎布依文化生态园,水城县-咪期生态旅游区。

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