金果湾喜来登大酒店可行性分析报告
目 录
摘要
第一章 综述
1.1 惠州经济发展
1.2惠州房地产市场回顾与展望
1.3“金果湾喜来登大酒店”项目立项背景
第二章 惠州市房地产市场的综合分析
2.1住宅市场分析
2.2酒店市场分析
2.3产权式酒店 市场分析
第三章 “金果湾喜来登大酒店”项目开发功能类型比较研究及综合评价
3.1“金果湾喜来登大酒店”项目概况
3.2项目开发功能类型SWOT分析
3.3项目开发功能类型综合评价
第四章 项目开发功能类型经济效益分析
4.1成本分析
4.2出售酒店价格预测
4.3销售酒店赢利分析
4.4经营酒店效益分析
4.5经营酒店出售产权式酒店效益比较分析
第五章 项目定位
5.1项目总体定体
5.2项目具体定位
5.3目标客户群定位
第六章 项目的不确定性和市场风险规避策略
6.1主要变量分析
6.2敏感性分析
6.3其它规避市场风险策略
第七章 结论
第一章 综 述
1.1 惠州经济发展
1.1.1 惠州市概况
惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市有 51 个镇（乡）、 16 个街道办事处，常住人口377万人。
惠州市属珠三角经济区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一，同时也是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过90万人（其中：有海外华侨华人40万人、归侨2万人、侨眷45万人、港澳同胞50万人、港澳眷属共60万人。海外侨胞主要分布于马来西亚、新加坡、印尼、泰国、缅甸、越南、澳大利亚、美国、英国、加拿大等国家）。
惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身。
早在十年前，惠州已进入中国大中城市“投资硬环境40优”、“综合实力50强”的行列，良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。
目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水岸线30多公里，年吞吐量可达1.2亿吨，现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1500万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕、广惠、惠河与在建的莞惠等多条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程7211公里，公路密度65公里/百平方公里。惠州至深圳黄田机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程。
改革开放20多年来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。
全市累计实际利用外资超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。
1.1.2 2007年惠州宏观经济分析
2007年，惠州经济处于“黄金发展期”。GDP、金融机构人民币存款、招商引资项目合同总额3个含金量极高的经济数据均突破千亿元大关，经济发展进一步显现“又好又快”。
1）、GDP超千亿
据初步统计，2007年惠州市GDP突破千亿元大关，达到1085亿元，增长14.1%。三种产业结构（％）调整为：7.9：58.8：33.3。惠州跻身全国一类重点城市行列，成为 “GDP千亿元城市”的新晋成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。
2）、财税收入保持高位前行
2007年，全市地方一般预算收入62.06亿元。1-4季度全市地方一般预算收入增长分别为：34％、28.4％、40.8％、39.6%，全年呈现持续高位增长的态势。其中，上缴地方财政的国内增值税、营业税、契税合计对地方财政一般预算收入的贡献达60.9％，拉动地方财政一般预算收入增长24.1个百分点。同期，来源惠州的财政总收入307亿元，增长80.2%。全市税收总收入（国、地税合计）231.77亿元，增长32.5%。其中，国税176.94亿元，增长32.1%；地税54.83亿元，增长33.9%。地税增长快于国税增长，有力地支持了地方财政收入的快速增长。地税收入中，房地产营业税、土地增值税、房产和城市地产税等房地产业产生的税收增长对全市地税增长的贡献超过50％。其中，房地产业营业税增长达67.7％，拉动全市地税增长9.7个百分点。显示，房地产业的快速发展对地方税收的重大贡献。
大亚湾财政收入领跑各县（区）。分县（区）看，各地财政一般预算收入增长分别为：惠城区37.8%、惠阳区49%、大亚湾区51.1%、惠东县35.8%、博罗县34.4%、龙门县30.6%。显示各地的财政收入增幅均超过30％，其中市区（惠城区、惠阳区、大亚湾区）财政收入增长明显快于县域财政收入增长。
3）、两大工业支柱行业（电子、石化）进一步协调发展
2007年，全市规模以上工业实现增加值440.29亿元，增长16.4%。其中，电子行业增加值210.61亿元，占规模以上工业的比重47.8%,比上年下降3.2个百分点，增长16%；石化工业增加值101.11亿元，占比达30%，比上年大幅上升10.3个百分点，增长36.2％。电子、石化两大支柱产业占全市规模以上工业增加值的比重为70.8％，随着石化产业规模的不断壮大，产业协调性进一步增强，产业结构也适度重型化调整，轻重工业比重由上年的45.2：54.8调整为39.2：60.8。龙门工业领跑各县（区）。分县（区）看，各地规模以上工业增加值增长分别为：惠城区15%、惠阳区18%、大亚湾区38.3%、惠东县17.4%、博罗县21.8%、龙门县64.6%。龙门由于三大水泥项目相继投产，拉动了其工业快速增长。
4）、固定资产投资创历史新高
2007年，全市完成全社会固定资产投资额484.23亿元，创下历史新高。1-4季度全市固定资产投资增长分别为：23％、35.4％、56.2％、56.8%，下半年呈现高速扩张的态势。其中，工业完成投资195.89亿元，增长49％，成为今年以来投资增长的重要亮点；第三产业投资完成211.78亿元，增长65.4％，其中房地产开发投资137.33亿元，增长98.9％。显示，工业与第三产业投资齐头并进，共同为惠州经济发展提供强大后劲，引导产业结构调整优化协调发展。大亚湾投资领跑各县（区）。分县（区）看，各地的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区32.9%、惠阳区58.8％、大亚湾区137.7％、惠东县30.6%、博罗县41.8%、龙门县7.5%。显示，大亚湾区、惠阳区的投资高速增长；惠城区、惠东县、博罗县也保持快速增长的势头。
5）、商贸零售业增幅再攀新高
2007年，全市社会消费品零售总额353.94亿元，增长19.1%，增幅比上年上升0.9个百分点，呈现在高位增长的良好态势，创下近几年消费增幅的新高。1-4季度全市商贸零售业增长分别为：15.4％、17.6％、18.8％、19.1%，全年呈现逐步升温的态势。其中，批发和零售贸易业完成306.13亿元，增长19.1%；住宿和餐饮业完成47.81亿元，增长18.9%。显示，随着高端酒店的相继投入营业，惠州的住宿酒店业收入呈强势增长态势。大亚湾消费品零售总额增幅最高。分县（区）看，各地的社会消费品零售总额增幅分别为：惠城区20%、惠阳区18.8%、大亚湾区20.8％、惠东县17.3%、博罗县19.1%、龙门县17.6%。显示，各县（区）消费增幅都保持在17-21%的快速增长区间。
6）、外商直接投资较快增长
2007年，全市外商直接投资合同项目444个；外商直接投资合同外资15.71亿美元，增长3.8％；全市实际吸收外商直接投资12.28亿美元，增长17.5％。其中，电子行业引入外资合同项目最多的行业，共65个，直接外商投资2.57亿美元，分别占全市12.8%和20.9%；房地产行业合同项目29个，利用外商直接投资1.6亿美元。从引资的地区看，香港仍然是引入项目最多的地区，占全部项目的74.3%。1-4季度实际吸收外商直接投资累计增幅分别为：0.04%、-6%、17.7%、17.5%，呈现逐步攀升态势，显示下半年引资形势逐步好转，引入外资额明显增加。龙门吸收外商直接投资增幅领跑县（区）。分县（区）看，各地实际吸收外商直接投资增长分别为：惠城区8.9%、惠阳区22%、大亚湾区21.7%、惠东县30%、博罗县21.9%、龙门县40.5%。显示全市除惠城区外,各县(区)实际吸收外商投资都保持快速增长，增长都超过20%，其中龙门尤为突出。
7）、外贸顺差超过50亿美元
2007年，全市进出口总额241.13亿美元，增长13.6％。其中，进口95.07亿美元，增长6.2％；外贸出口146.06亿美元，增长18.9％。其中，私营企业出口6.36亿美元，增长39.5%；外资企业出口129.91亿美元，增长20.6%。全市实现贸易顺差50.99亿美元，创下我市对外贸易顺差的新记录。
从出口主要商品来看：机电产品117.57亿美元，占比80.5%，增长19.6%；服装7.86亿美元,占比5.4%,增长9.5%;鞋类3.01亿美元,占比2.1%,增长10.4%,塑料制品3.2亿美元,占比2.2%,增长23%;玩具1.2亿美元,占比0.7%,增长15.9%。
外贸出口大亚湾领跑县（区）。分县（区）看，各地外贸出口增长为：惠城区12.5%、惠阳区25.1%、大亚湾区80.6%、惠东县37%、博罗县13%、龙门县12.9%。显示大亚湾外贸出口高速增长，惠东县、惠阳区的增长也高于其他县区。
8）、房地产业强势发展
2007年，全市商品房建筑面积1277万平方米，突破1000万平方米大关；商品房销售额153.33亿元，突破100亿元大关；全年完成商品房投资137.33亿元，突破100亿元大关。07年惠州房地产呈现强势发展态势，建筑面积、销售面积、销售金额增幅均超过50%。
2007年商品房销售均价为4001元/平方米，比1-11月销售均价小幅回落31元/平方米。1-3季度全市商品房累计平均价格（元/平方米）分别为：3492、3646、3901。显示，受国家宏观调控影响，四季度商品房价格涨幅明显减缓。
分县（区）看，各地商品房销售价格（元/平方米）为：惠城区4753、惠阳区3554、大亚湾区3916、惠东县2165、博罗县2328、龙门县2329。显示县区房价已经全部超过2000元/平方米，惠城区房价已经接近5000元/平方米。
9）、金融存贷款快速增长
2007年年末，全市本外币贷款余额679.74亿元，比年初增长41.1％；本外币存款余额1169.48亿元，比年初增长18.6%。存款与GDP同步踏入“千亿俱乐部”。
惠东贷款增幅最快。分县（区）看，各地金融机构本外币贷款增幅分别为：惠城区52.1%、惠阳区49.1%、大亚湾区-5.3%、惠东县68.4%、博罗县34.8%、龙门县10.4%。显示惠东县、惠城区、惠阳区、博罗县的贷款增幅都比较高，龙门保持平稳增长，大亚湾负增长。
10）、农民收入实现两位数增长
2007年，城市居民人均可支配收入17310元，增长8.2%，剔除价格因素，实际增长4.1％；全年农民人均纯收入5695元，增长11.9％，剔除价格因素，实际增长7.7％。全市城乡居民储蓄存款余额647.61亿元，比年初增长6.7％，其中，城镇居民存款519.29亿元，比年初增长2.9%；农村居民存款128.32亿元，比年初增长25.2%，与农民纯收入一起呈两位数增长。
县（区）居民存款惠阳增幅最快。分县（区）看，城乡居民储蓄存款增幅分别为：惠城区4.2%、惠阳区11.7%、大亚湾区9.6%、惠东县3.1%、博罗县11.6%、龙门县5.4%。显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。
物价水平高企 2007年，城市居民消费价格总水平上涨3.9%，比3%的的控制线高出0.9个百分点，主要的拉动因素是食品类价格高企（上涨10.6个百分点）。
小结：07年惠州的经济得到了高速的发展，也吸收了大量的港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲的发展势头，而房地产行业的兴起，也带动了第三产业的快速兴起。
1.2 惠州房地产市场回顾与展望
1.2.1 2008 年上半年惠州宏观市场各项指标情况
1）、物价仍呈上涨态势
1-5 月，市区CPI 指数（即居民消费价格指数）比上年同期上涨5.7％，其中食品类价格指数上涨达15.6％，CPI上涨的87.7％主要来自于食品价格。显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨的通货膨胀。受去年物价上涨翘尾因素、低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区CPI 指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展的方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。
2）、金融贷款增速放缓
5 月末，全市金融机构本外币存款余额1257.19 亿元，比年初增长7.5％，增幅同比回落3.5 个百分点。同期，全市金融机构本外币贷款余额743.89 亿元，比年初增长9.4％，增幅同比回落14.1 个百分点。金融贷款增速放缓，显示“从紧”货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。
3）、固定资产投资增长仍显强劲
1-5 月，全社会固定资产投资总额为192.85 亿元，增长49.4％，对比1-4月，增幅虽然回落14.9个百分点，但仍保持快速增长态势。其中，工业完成投资86 亿元，增长56.4%；第三产业完成投资105.6亿元，增长45％。第三产业投资和工业投资继续在高位运行，同时，工业投资增幅的高速增长，将再度激发工业发展后劲。
1-5 月，全市房地产开发投资完成67.24亿元，同比增长66.1％，同比回落32.1个百分点，其投资额占第三产业投资的比重为63.7％。
[分析]：
08 年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围的土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。
4）、商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大
上半年，全市商品房销售面积103.4 万平方米，同比下降30.8％；商品房销售金额41.6 亿元，下降25.3％；5 月末，全市商品房销售均价为3916 元/平方米，比上年末销售均价回落85元/平方米；6月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为4119 元/平方米。
[分析]：
受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对07年略有上升，主要是由于5 月份以来一些优质项目对价格的拉升。在市场放量不断扩大的情况下，后期市场竞争将更加激烈。
（资料来源：惠州统计年鉴、惠州市人民政府公众信息网）
截至到5 月底，惠州商品房空置面积为78.7 万平米。同比增长7.5%。
1.2.2 下半年市场趋势展望，当前惠州房地产业面临的发展机遇
今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的一种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民的自住需求会持续稳定的增长，这将有利于房地产市场的进一步发展。惠州房地产主要的利好因素如下：
1）、惠州经济快速增长、城市化进程不断提速、交通设施的不断完善为房地产市场下一步发展带来机遇
2008上半年GDP增幅平稳，财税收入高速增长，固定资产投资增幅高位攀升，消费需求快速增长，利用外资保持较快增长，外贸出口增幅平稳。惠州GDP增长率多年始终保持在10%以上，2007年惠州GDP突破1000亿元大关，标志着惠州进入全国一类重点城市行列；未来五年，惠州有望承接深圳、东莞产业转移2000亿元，经济总量上将再造一个惠州。
惠州交通设施不断完善，各组团的道路网络日益密切，08年上半年惠南大道开通，惠城区与惠阳区的联系更紧密，沿海城市的格局正在确立。在《惠州市高速公路网规划（2006-2020年）》中，构架了“五横三纵”的公路网络，规划总里程850公里，共形成15个高速公路出入通道口，86条高速公路出入境车道。到2010年，惠州市高速公路总里程达500公里，“十二五”期末达到750公里，“十三五”期末达到850公里。届时四通八达的高速公路网像纽带一样，将全省周边各城市和惠州市各县区及重要港口紧密连接在一起。
2）、城市格局构架扩大带来良好发展机遇，组团式城市住房建设规划加快城市发展步伐
根据《惠州市城市住房建设规划（2008—2012年）》，市区行政区划调整后，惠州市区包含了惠城区、惠阳区及大亚湾经济技术开发区，总用地面积2672.3平方公里。其中：城市规划区主要由惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江三大组团组成。组团式城市住房建设规划有助于合理布局城市格局，加快城市发展的步伐。
在《惠州城市总体规划（2006-2020）》已经通过批准实施，惠州城市市区面积由419 平方公里扩大到2672平方公里，惠州将从沿江城市发展为沿海城市。
3）、创建文明城市、改善城市环境，有助于提升产业发展和吸引外来人口，人口红利将提升房地产的刚性需求
惠州创建文明城市，对城市环境提出的更高的要求，环境的优化对提升产业的发展提供了更好的契机。近几年因产业发展而带来的外来人口不断增加，同时居民人均收入也在增加，1-5月，市区居民人均可支配收入8683元，增长11.1％，剔除价格因素，实际增长5.2%；居民人均消费性支出6399元，增长18.4％，剔除价格因素，实际增长12%。
根据《惠州市城市总体规划》，2007 年规划范围内常住人口189.6 万人，2008 年规划范围内现有常住人口195.9 万人，2012 年底规划范围内常住人口266.6 万人，规划期内增加70.7 万人。人口自然增长和收入水平的不断增长将使得首次置业，换房等刚性居住需求趋于旺盛。
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