目 录
第一章 总论
1、1 项目概况
1、2 项目提出的背景及建设必要性
1、3 可行性研究的依据和范围
1、4 主要技术经济指标
1、5 施工进度计划
第二章 市场调研及前景预测
2、1 产权式酒店的概念
2、2 产权式酒店的流行均势
2、3 中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析
2、4 本项目优劣势分析
2、5 本项目前景预测
第三章 项目定位
3、1 主题定位
3、2 功能定位
3、3 开发该项目目的定位
3、4 项目开发的市场需求定位
3、5公共的配套条件
3、6 市场定位
3、7项目建设方案及规划设计定位
3、8 价格定位
３、９入市姿态及推广时机定位
３、10销售方式定位
3、11物业管理定位
第四章 管理范围
一、管理期限
二、收益分配期限
三、乙方的权利和义务
四、 管理公司的权利和义务
第五章 酒店客房经营收入、管理成本与收益分配
一、客房经营收入
二 、经营管理成本（参考）
三、收益分配
四、收益支付办法
第六章 合同的修改、变更及解除
一、产权运作方式
二、基本运行管理
三、业主入住管理
四、客房委托经营管理模式
五、委托经营管理收入分配方案
六、业主客房业权变更有关规定
第七章 营销策略
7、1卖点整合
7、2优惠措施
7、3销售目标体系——整体推广思路
7、4分阶段控制的公关效果
7、5外发式宣传策略
7、6销售进度目标（以面积计算，均指公寓部分）
第八章 投资估算和资金筹措
8、1投资估算（见附件１）
8、2资金筹措（见附件２）
第九章 财务评价与社会效益分析
9、1盈亏平衡分析
9、2赢利预测（见附件3、4、5）
3敏感性分析（见附件7）
9、４社会效益分析
第十章 结论
第一章 总论
1、1 项目概况
本报告所陈述的对象为三亚中港度假酒店（暂定名），以下简称本项目。
三亚犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。
本项目位于三亚市风景如画的三亚湾跃进路渔港码头，规划中的“阳光海岸” 北侧。地块南北约230米，东西约150米，面积：68亩。西眺三亚湾拥有开阔的视野和独特的海湾风景，三亚湾钻石地带，前方三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴；穿行解放路的市政公交通达市区各地，而三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙湾、大东海、鹿回头、天涯海角、南山寺等各景区相连，相映融汇成璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场、国际码头、三亚火车站、东西线高速路快捷沟通。三亚湾，位于三亚风景群的核心，银色海滩伴着蔚蓝海岸伸展，与三亚城区完美相融。作为风情海湾，这里沙滩平缓，海面开阔，湛蓝天宇映衬着碧波万顷，景象万千。并地处市区内一块集文化、休闲于一体的度假旅游生活区。 是建设高档城市港口度假酒店的理想用地。
1、2 项目提出的背景及建设必要性
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。
在美丽的三亚湾阳光海岸区域内可以供给的滨海一线五星级旅游房产目前尚无一家，在未来几年内将远远难以满足市场对三亚湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的中港度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
1、3 可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
1、4 主要技术经济指标
⑴、总用地面积（Site）：22806.96㎡； ⑵、容积率(P.R):4.4 ；
⑶、建筑面积(GFA):114000㎡ ； ⑷、产权式酒店：70000㎡ ； ⑸、五星级酒店（Hotel）：30000㎡； ⑹、商业铺面（Commercial）：4000㎡； （7）、地库（Basement）：10000㎡； （8）、建筑高度（Height）：81m；⑽、层数（Storys）：28 层。
1、5 施工进度计划
1、5、1 2007年3月6日破土动工
1、5、2 2007年8月6日结构达到正负零
1、5、3 2008年3月6日结构封顶
1、5、4 2009年2月18日交付使用
第二章 市场调研及前景预测
2、1 产权式酒店的概念
产权式酒店由”时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。
2、2产权式酒店的流行趋势
由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的”产权酒店”已超过了1000个。
在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。
2、3中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析
一．市场形势分析
（一）客观区域市场分析
中港度假酒店的定位是：具有城市氛围集集生态环境、游艇观光、椰风海韵、休闲渡假、购物为一体的大型五星级产权式酒店。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。
1．从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2001年，坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。2002年底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”，销售势头有增无减。2003年1月-7月，三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米，商铺面积1.67平方米，在非典疫情刚过去的7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），2005年国家出台的多种对房地产的调控措施都未对三亚旅游地产产生作用，其房价尤其是一线海景房逆势上涨，这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。
2．三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而中港度假酒店，则是位于综合配套和自然条件较好的三亚湾阳光海岸规划区。
3．的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，……这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。
4．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇的良机。
2001年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是三亚湾的一线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现在的海景房地产，价格一升再升，很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理：时机来了。
综上所述，中港度假酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。
（二）市场供求分析
90年代未期，三亚仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登、希尔顿银泰等十几家星级酒店，客房接待能力越过400万人次/年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。
从目前来看，三亚五星级酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住三亚五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。根据有关部门提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：
图例： （表3）
单位：万/人次
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
从上表可见三亚的五星级酒店还没有达到饱和，客房接等依然有很大的市场。中港度假酒店的开发完全是顺应了这一市场需求的，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格和城市港口风韵，以其毫无可比拟的特色区别于喜来登、凯宾斯基等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。
（三）项目比较分析
1．项目地块情况
用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。
因为政府对一线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。
2．市场定位
中港度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供三亚湾的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。
3．比较分析
在同样的地理条件下，三亚湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线海景的凯宾斯基、假日等酒店，没有一家发出产权销售的信息。
目前唯一竞争对手是位于三亚河的“埃德瑞度假酒店”。因位于市区河景只能远眺大海，所以与本项目存在不可比性。“埃德瑞度假酒店”现在价格定位是：8800元/平方米（均价）。
