目 录
第一章 总 论 2
1．1 项目简介 2
1．2项目的开发模式 2
1．3项目总投资及项目建设总周期 3
1．4可行性研究的基本结论 3
第二章 本项目环境分析 3
2．1 桂林市概况及地质条件 3
2．2 桂林市交通状况分析 4
2．3 桂林市宏观经济分析 4
2．4 桂林市城市规划分析 4
2．5 桂林市人口状况分析 4
2．6 桂林市房地产市场分析 5
2．7 房地产业宏观政策分析 5
2．8 本项目周边区域个案分析 5
2．9 本项目地块状况分析 5
2．10 环境分析小结 5
第三章 桂林市旅游产业发展分析 6
3．1 桂林市旅游业现状 6
3．2 桂林市旅游业客源分析 6
3．3 桂林市旅游业发展趋势研究 6
3．4 桂林市旅游业分析小结 6
第四章 本项目的综合定位 6
4．1 本项目的SWOT分析 6
4．2 本项目的市场定位 6
4．3 本项目的形象定位 6
4．4 本项目的目标客户定位 6
4．5 本项目的价格定位 6
第五章 本项目的规划设计 6
5．1 本项目的规划设计指导思想 6
5．2 本项目可行性方案策划及优化比选 7
5．3 本项目的优化方案规划设计及建设内容 27
第六章 本项目的建设进度及项目组织 27
6．1 本项目的建设进度 27
6．2 本项目的组织 28
第七章 本项目投资、筹资及销售计划 28
7．1 本项目投资费用估算 28
7．2 本项目的投资及筹资计划 30
7．3 本项目的销售计划 31
第八章 本项目的财务评价 31
8．1 本项目的盈亏平衡分析 31
8．2 本项目的敏感性分析 31
8．3 本项目的潜在风险识别及规避措施 31
第九章 结论和建议 32
9．1 结论 32
9．2 有关说明及建议 32
第六章 投资预算及销售计划 32
6.1投资预算 32
6.2资金使用计划及筹措 35
6.3项目销售计划 36
第七章 项目财务效益分析 37
7.1财务分析 37
7.2项目不确定性分析 41
7.3项目综合效益分析 43
第八章 结论及建议 44
8.1 结论 44
8.2 有关说明与建议 44
第一章 总 论
1．1 项目简介
项目名称：桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目
项目地点：桂林市七星区穿山东路西、漓江路南。
开发单位：广西财富天地投资有限公司
监理单位：正在招标中
设计单位：正在招标中
施工单位：正在招标中
销售代理：南京XX房产经纪工作室有限公司
1．2项目的开发模式
本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。整个项目由新建商业物业、高档住宅、酒店式公寓和改造现有的七星大酒店组成。新建的商业物业、高档住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店的整体水平和档次。同时，考虑到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方的关系，以吸引更多的外地投资购房者。
1．3项目总投资及项目建设总周期
本项目预计总投资为5.2亿元。资金来源由四部分组成，一是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。
本项目启动时间为2004年3月，预计完成时间为2006年12月。预计项目建设总周期为34个月。
1．4可行性研究的基本结论
第二章 本项目环境分析
2．1 桂林市概况及地质条件
2．1．1 桂林市概况
桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经109°36′至111°29′，北纬24°15′至126°123′，扼处“湘桂走廊”的南端，是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖五个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口487万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口66万人。
2．1．2 桂林市地质条件
大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林——阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约2.24万多平方公里的岩溶峰林地貌区。
2．2 桂林市交通状况分析
2．3 桂林市宏观经济分析
2．4 桂林市城市规划分析
2．5 桂林市人口状况分析
2．5．1 人口规模
1999年桂林市域总人口：479万人，市域非农业人口100万人，城市化水平21%。主城区户籍总人口55.5万人，主城非农业人口46.07万人，城市化水平83%。主城一年以上暂住人口5.35万人，主城实际居住人口60.85万人。
桂林市规划人口规模表 单位：万人
项目名称 1999年 2005年 2010年 2020年
市域总人口 479.19 505 545 570
市域非农人口 100.48 152 206 314
市域城市化率 21% 30% 38% 55%
主城总人口 55.5 61.5 63.5 67
主城非农人口 46.07 55 59 63.5
主城城市化率 83% 89% 93% 95%
主城暂住人口 5.35 5.5 6.5 8
从上面的表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林的山水风景，政府始终计划控制着城市人口的膨胀，这跟桂林市的特殊地位关系紧密。
2．5．2 人口的就业情况及工资水平
2．6 桂林市房地产市场分析
2．7 房地产业宏观政策分析
桂林市房地产行业自1999年以后的高速发展，除了1998年底开始进行大规模的旧城改造引发的房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另一个主要原因就是国家鼓励房地产业发展的一系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展的政策措施主要有：
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化；建立了住房公积金制度。
在进一步深化住房制度改革的同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向的调节税、土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税、营业税等政策。
桂林市从1999年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房的方式解决，这一政策也在一定程度上刺激了个人住房消费。
桂林市于2002年11月发布了《桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定》。这一规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。
2003年3月桂林市出台《桂林市个人住房公积金委贷款试行办法》，办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。
2．8 本项目周边区域分析
桂林国家高新区和桂林市七星区是1997年6月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔，总面积83平方公里，总人口23万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善。桂林国际会展中心、桂林体育馆都是辖区的标志性建筑。大致分为几个板块：
CBD： 以国际会展中心为核心，依托原有的七星路和漓江路的商业气氛，形成桂林新的经济、商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。
科教区： 区内科研实力雄厚，智力资源丰富。拥有14所大中专院校，8所部省属科研院所，8处国家级和部级产品检测中心，9个国际贸易展览、科研交流、科技培训中心。邮电资讯、供水供电、银行海关、商检、宾馆、高级公寓、娱乐中心、医学学校一应俱全。
高新区 高新技术产业政策区域面积为12.07平方公里。2002年，全区实现技工贸总收入840亿元，完成工业总产值86亿元，实现财政总收入3.3亿元，各项主要经济指标基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。规模工业经济占全市总量的26.68%，对全市工业经济增长的贡献年达45.3%。目前全区拥有各类企业900多家，其中“三资”企业280多家，产值超5亿元的企业1家，超亿元的企业11家，超5000万元企业20家。经认定的高新技术企业166家；累计实施高新技术项目682项，其中国家火炬计划项目等国家级项目44项，自治区火炬计划项目等自治区级项目118项。开发具有自主知识产权的产品342个，45%处于国际国内领先水平。
桂林国际会展中心
桂林国际会展中心位于漓江路22号是一座现代化的展览中心。建筑面积为5.1万平方米，分为六个展厅，共2000个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度50米至78米，净高分别为9米、12米、15米及28米的大空间，地板承重3吨/平方米，水电空调设备齐全，出入口16个，货运出入口高6米，宽5米，货运车可直达展位。另外，还设有25000平方米的室外展场 ，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有9000平方米的商务楼，设有展团办公室、会议室、洽谈室、商务室、新闻、信息发布室，以及相应的银行、邮电、 通讯、仓储、货运、报关、旅游、餐饮、娱乐等系列服务设施及服务项目。 室外的甲天下广场，总面积达10万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放1000辆汽车的大型停车场。据现有资料统计，无论在场馆规模、还是设施设备的档次上，桂林国际会展中心都可进入全国会展场馆前10名。
2．9 本项目地块状况分析
2．10 环境分析小结
