.项目投资评估
1.1项目投资评估说明
项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。
对酒店开发过程的模拟为：第1年、第2年为酒店建设期，第3年开始进入酒店经营期，第13年将酒店整体出售。
本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（13年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为最终的测算结果。
酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。
假定项目投资基准收益率为8%。
本报告投资评估中，对项目进行13年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。
假设项目总投资中的自有资金占25%。
假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。
1.2基本经济指标
秦岭太白山神怡度假酒店项目主要经济技术指标如下：
序号 指标 数量 单位
1 占地面积 100734 平方米
2 层数 地上2层局部3层
3 总建筑面积 39945 平方米
4 客房数 380 间
1.3投资成本估算
1.3.1测算依据
总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为：
序号 内容 单价（元/m2）
1. 土建费用
1.1 土建主体工程 1100
1.2 土方回填及地基处理工程 200
1.3 地下泳池及地基处理工程 80
2. 设备安装费用
2.1 门窗工程 330
2.2 外墙饰面工程 400
2.3 天然气工程 40
2.4 电缆工程 100
2.5 智能化工程 75
2.6 水电消防工程 225
2.7 中央空调 400
2.8 热水工程及锅炉房 125
2.9 厨房设备 113
2.10 电梯 75
2.11 电视电话工程 65
2.12 路灯工程 22
2.13 自来水工程 50
3. 内装修
3.1 内装修工程（含家具、饰品） 2800
除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、管理费用等，各项成本如下：
序号 项目 总价（万元）
1 土地费用 6001
2 前期费用 1957
3 基础设施费 1478
4 公共配套费 1222
5 管理费用 3838
1.3.2总投资成本估算
酒店的总投资成本估算为39040万元。其中，建安成本占67%的比重
序号 项目 数量（万元） 备注
1 土地费用 6001 整个酒店项目的土地成本
2 建筑安装费 24367
3 前期费用 1957
4 基础设施费 1478
5 公共配套费 1222
6 管理费用 3283
6 不可预见费 731 按建安工程费的3%计
7 合计： 39040
详见附表“项目总投资估算表”。
1.4经营测算
1.4.1测算依据
酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。
经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。酒店拥有客房数约380间，预测第一年出租率为65%，每年以2%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%，每年以2%幅度递增；会议第一年租金为30元/平方米，每年租金以3%幅度递增。酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：
项目 指标 数量 单位
客房 客房数 380 间
出租率 65%
平均房价 600 元/间
餐饮 餐位 1000
上座率 65%
人均消费 100 元/人次
会议 面积 3200 平米
租金 30 元/每平米
租赁天数 180 天
根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：
项目 指标 比率 备注
客房、会议 营业费用 19% 占客房收入比例
餐饮
营业成本 41% 占餐饮收入比例
营业费用 38%
管理费用 8%
管理费用 行政管理费用 3% 占营业收入比例
市场营销费用 3%
工程维修费用 3%
能源费用 10%
管理费 2.5%
其他费用 1.5%
1.4.2经营收入
预测酒店经营期的第一年经营收入为9853万元。其中，客房收入5860万元，占59.4%；餐饮收入2373万元，占24.1%；会议收入1620万元，占16.4%。以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。
1.4.3经营成本与费用
客房、餐饮、会议的直接营业成本与费用年增幅2%的变动测算。经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为556万元。
1.4.4第十年租转售价格预测
利用收益法对本酒店13年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为30000元/平方米。（具体评估方法见“项目市值评估”章节）。
1.5项目财务评价
1.5.1静态盈利能力
项目总投资额为39040万元。
项目利润总额89377万元，税后利润67033万元。
项目内部收益率为26.92%。
项目投资利润率达到172%。
全部投资回收期为：13年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经营13年可回收总投资成本。
各项静态财务指标计算结果如下表所示：
序号 指标名称 单位 数量
1 项目总投资 万元 39040
2 营业收入 万元 132007
3 营业税金及附加 万元 3590
4 利润总额 万元 89377
5 所得税 万元 22344
6 税后利润 万元 67033
7 内部收益率 % 26.92%
8 投资利润率 % 172%
1.5.2动态盈利能力
根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。
全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。
全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。
