一、深圳旅游市场分析
1、整体概况
2006年深圳市旅游行业取得了长足的发展，主要表现在：
旅游业取得较好成绩，在国民经济中的地位迅速提高
— 深圳已成为我国重要的旅游城市、旅游创汇基地。特别是“九五”期间，以综合评分第一名的好成绩，荣获“中国优秀旅游城市”称号。
旅游业发展的外部环境将会发生较大的变化
—十五“期间是我国加入世界贸易组织后的过渡期，旅游业将建立更加符合国际规则的运行机制，外国企业可以进入我国旅游市场，带来新的资金和经营理念，将加剧旅游市场竞争。国际客源将会明显增加。
—大陆与港澳自由贸易区，为深圳旅游业的发展将增添更大的活力。国内人均收入水平进一步提高，假日经济得到更全面的增长。
旅游指标均创新高
（一）游客结构
在较好的发展形势下，深圳市提出了更高的要求与发展思路，即以总体布局，有重点分片开发的思路统领全局，以东、中、西部三大旅游中心系统，除体现主题功能外各区域将协调发展。福田区将围绕福田中心区和滨海大道的建设，重点发展广场文化、休闲、体育及商务旅游。而在“十五”期间重点旅游建设项目投资大，政策支持力度也将增大，深圳市中心区：市政厅，市政广场，电视中心，中心图书馆、音乐厅、少年宫，第二工人文化宫，中心区社区购物公园和国际会议展览中心等一批城市观光建筑和文化设施。总投资超过40亿元。
2、旅游企业总体状况
1）产业规模
深圳市总体接待能日益增长，产业规模及国际化趋向逐渐增强，2005年深圳市接待人数已达到909万人次。对外接待能力显著提高，服务质量及水平迅速提升
2）、星级酒店分布
深圳酒店基本分布在关内，其中以罗湖区为最高，盐田区及南山区酒店分布数量较低。 福田区作为特区内主要政治经济发展中心，酒店数量与龙岗区基本持平，数量明显偏低
3）星级酒店数量分布
深圳星级酒店以中低档次酒店为主。中高档次酒店数量较少。 福田区现阶段以2、3星酒店为主，4、5星级酒店不足罗湖区总体数量50%
2005年9月20日，深圳酒店业发展论坛透露深圳市在建及待评高星级酒店超过30家，预计到2007年四星级以上酒店将达到67家，其中五星级27家、四星级40家。深圳已经评定的星级酒店为176家，其中五星级10家，四星级23家。深圳市旅游局局长表示，在未来较长时间内，要通过政策引导，全面推动深圳酒店经营集团化、连锁化、网络化和品牌化，大力培育本土大型旗舰式的骨干酒店、酒店集团和知名酒店品牌。市、区政府将通过制定酒店业发展的短期和中长期规划，加强对酒店布局的宏观调控，进行供求预测、预警，发布存量调查和经营状况分析，提供酒店业投资的信息引导和规划引导，引导酒店业有序发展和理性投资。区域分布上要注意相对集中和均匀分布的有机结合；各种层次酒店的比例应该适度。未来一段时间，鼓励建设四星、五星等高星级酒店，提升高星级酒店在旅游接待设施中的比例，使高星级（五星、四星）：中星级（三星）：低星级（二星、一星）的比例大致保持在1：2：2。
4）酒店开房率及平均房价
深圳星级酒店平均开房率较高达到61%，而福田区星级酒店出租率及平均房价均处于全市较高水平，达到70.46%的开房率，平均价格353.82元，仅次于南山
2005年全市五星级酒店平均房价比2004年增长6.05％。
5）、星级酒店的发展
2005年以来，签约进入深圳的世界著名酒店管理公司的顶级品牌已有3个，目前在建和即将建设的“超五星”酒店共有3家。在建及待评星的高星级酒店有30多家。星级酒店行业未来发展整体服务档次及水平将有较大的提升与增强
根据2015年深圳旅游规划，酒店总数增加50%。其中五星级酒店总量将增加4倍，达到53家，即每年增加4家。整体服务档次及水平将有较大的提升与增强。到“十一五”末期，福田区将在现有基础上新增五星级酒店客房3500间以上，总投资30亿元以上；福田中心区将拥有由8家五星级酒店组成的高星级酒店群；“十一五”期间，关外每个街道（镇）也将兴建至少一家五星级酒店。深圳现有五星级酒店11家。福田香格里拉大酒店由嘉里集团投资，有客房596间和酒店公寓51间，2007年底开业；深圳湾大酒店改建成白金五星级标准的酒店，有客房580间，2006年内建成。其中有喜来登、希尔顿、凯宾斯基、万豪、雅高、锦江、粤海等，有3家白金五星标准酒店，分别是华侨城酒店集团投资的华侨城大酒店、星河集团在CBD的丽思-卡尔顿、华润中心二期的君悦。
06-08年预计开放的酒店
酒店名 床位数 管理集团 地点 预计开业时间
福田香格里拉大酒店 Futian Shangri-La Hotels and Resorts 596 Shangri-La Hotels and Resorts 福田 CBD 2007
星河丽兹•卡尔顿酒店 The Ritz-Carlton Shenzhen 250 The Ritz-Carlton Hotel Company 福田CBD 2008
马可孛罗好日子酒店 The Marco Polo Shenzhen 391 Marco Polo Hotel Group 福田CBD Jun-06
深圳凯宾斯基酒店 Kempinski Hotel 438 Kempinski Group 南山中心区 Dec-05
华侨城洲际大酒店 InterContinental Shenzhen 549 InterContinental Hotels Group 深圳湾 Oct-06
深圳大中华喜来登酒店 Sheraton Shenzhen 300 Starwood Hotels & Resorts Worldwide 福田 CBD early 2006
Total 2,524
二、 深圳市福田中心区酒店市场分析
根据《深圳市城市总体规划（1996—2010）》，深圳中心区将发展成为全市性的行政中心、会展中心、文化产业中心、商业中心、交通枢纽中心、旅游观光胜地和高尚住宅区，规划居住人口7—8万，工作人员25万左右。“2005年深圳中心区的基本框架形成，2010年后将迎来黄金期。”中心区将再造一个高档酒店带。
1、 中心区酒店状况
中心区及周边区域五酒店基本情况：
中心区及周边区域四星级酒店基本情况：
宾馆 区域 开业年份 房间数 配套 标房折后价
国际人才酒店 高交会、皇岗口岸地区 95年 150间 会议厅 商务中心 停车场 DDD电话 全部房间免费宽带上网 中餐厅 西餐厅 卡拉OK厅 238
山水时尚 酒店 华强北商业街 04年开业 198间 商务会所、多功能会议室、量贩式KTV、茶艺馆、0775味工场、韩国料理、商务中心、交谊舞厅、酒吧等 380
东方之珠大酒店 华强北商业区 2002年开业 113间 中餐厅 西餐厅 会议厅 商务中心 DDD电话 IDD电话 卡拉OK厅 桌球室 健身室 按摩室 桑拿浴室 全部房间免费宽带上网 450
格兰云天大酒店 华强北、皇岗口岸地区 1989年开业 2000年装修 260间 中餐厅 西餐厅 酒吧 商务中心 外币兑换服务 DDD电话 IDD电话 交谊舞厅 迪斯科舞厅 卡拉OK厅 商场 理发美容室 健身室 桑拿浴室 全部房间有宽带上网 485
景田酒店 景田 2003年开业 208间 健身室 按摩室 桑拿浴室 中餐厅 西餐厅 全部房间免费宽带上网 360
景轩酒店 中心区 2000年开业 221间 中央空调、私人保险箱、卫星电视、小型雪柜、干洗衣服。 450
中心区周边酒店除五洲宾馆、景轩酒店、马哥孛罗好日子酒店于06年9月15日试营业外，其他基本都在建设及规划期间。在建酒店基本定位均为超五星级，入市期基本集中在06-08年。
2、中心区未来酒店分布及概况
中心区酒店业发展已进入发展阶段，未来将成为福田乃至深圳 酒店档次最高，接待能力较强的区域之一，集聚效应较为显著，但整体竞争也将加剧福田区域未来将开发和现在正在开发的酒店，中心区占了五个，定位均为五星级的酒店，区域的竞争将日趋高涨。
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中心区酒店状况
酒店名称 基本情况
发展商 星级/规模 管理公司
马哥孛罗好日子酒店 特美思集团 五星级/391间 马哥孛罗酒店集团
大中华喜来登酒店 大中华国际集团 超五星级/450间 喜达屋酒店及度假村集团
星河丽思卡尔顿酒店 星河实业（深圳）有限公司 白金五星级/酒店主楼高25 层，建筑面积5万平方米，245间 万豪国际集团 ，主张“夸张的奢华”
天鸿祈年酒店 天鸿集团 五星级/建面8万平方米 辉盛集团管理
香格里拉大酒店 嘉里建设 五星级/8.07万平方米的写字楼及香格里拉酒店 香格里拉酒店集团
海逸酒店 和记黄埔地产集团 — 海逸国际酒店集团
三、总结
深圳旅游市场平稳发展，未来发展趋势向好。 近年国内及国际客户接待能力逐年增强。未来宾 馆酒店规划 规模总量加大，水平增强。
中心区酒店业发展已进入发展阶段，未来将成为福田乃至深圳酒店档次最
高，接待能力较强的区域之一，集聚效应较为显著,但整体竞争也将加剧。酒店营业收入中，餐饮收入有一定幅度上升。深酒店消费者总量平稳增长，消费水平较高。
对于世纪中心而言，中心区高档大规模酒店将占据主要市场绝大份额，市场竞争将增大。本项目开发商品牌及酒店管理经验上稍逊于其他直接竞争对手。
而从项目自身来看，位于中心区核心位置，未来配套将相当完善，规模适中的独特优势，由此结合市场成功案例看，精品个性酒店成为市场新宠，有较大的发展前景及空间。
