文档内容介绍：
酒店 一楼设有精品部、大堂吧、总 服务 台、商务中心、商铺、西餐厅等，西餐厅位于酒店一楼，可为宾客提供中西式自助餐和小型宴会，可同时容纳120人就餐，大小就餐桌共有24张，常年接待各级政要、文人墨客、演艺明星和国内外宾客。商务中心、洗衣服务、送餐服务、叫醒服务、 美容 /美发、 旅游 服务、前台贵重物品 保险 柜、ATM取款机、收费停车、 会议 服务、大巴或轿车租赁服务给入住的宾客提供各种便捷的服务。
酒店二楼设有咖啡厅、宴会厅：可容纳人数200人之内，会场面积352平方米；熊业厅：可容纳人数30人之内，会场面积94平方米；天府宫：可容纳人数20人之内，会场面积50平方米；水晶宫：可容纳人数20人之内，会场等。其中 “雄业厅”“帝王阁”“天府宫”最为代表。
酒店三楼设有多功能厅：可容纳人数250人以内，会场面积382平方米；新闻发布厅：可容纳人数70以内，会场面积168平方米；
酒店四楼设有健身房、SPA、桑拿按摩、台球、网球、卡拉OK厅、棋牌麻将等，热爱运动的您可在昆明雄业大酒店4楼得到充分的发挥。
酒店五至十层为客房。
四、 估价目的：
为确定 房地产 抵押贷款额度提供参考依据而 评估 房地产抵押价值。
五、估价时点： 2012 年02月08日。
六、价值定义：
房地产抵押价值：为抵押房地产在估价时点的 市场 价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场价值：在公开市场上最可能形成的 价格 。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场 信息 ，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
七、 估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
5、《房地产抵押估价指导意见》；
6、 委托人提供的相关产权资料；
7、 估价人员实地查看所得的资料；
8、 估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料；
9、 当地近期房地产市场交易资料及 技术 参数。
八、 估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1、合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法是指符合国家法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
2、最高最佳使用原则：最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。
3、替代原则：地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
4、估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。更多资料在资料搜索网(www.3722.cn ) 海量资料下载
九、 估价方法：
酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店房地产，其房地产价值已非各项要素资产的简单估价加总。本次估价的估价对象是一家经营状况良好的星级酒店房地产，该酒店管理规范评估所需各种资料、数据均可获得，据此我们通过实地查看和对周边区域的调查，确定采用收益法作为本次估价的唯一方法。
收益法是根据估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内使用过程中获得正常净收益的能力，采用适当的报酬率对估价对象在未来可使用年限内各年可获得的正常净收益进行 资本 化还原，确定估价对象在估价时点的价值。其计算公式为：
V＝a/r×[1－1/(1＋r)n]
式中：V：房地产市场价值，a：年净收益，r：报酬率，n：估价对象获取净收益的持续年限。
十、 估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定于估价时点可能实现的市场价值为：
￥13862.35万元
(大写: 人民币壹亿叁仟捌佰陆拾贰万叁仟伍佰元整)
十一、房地产抵押估价报告使用提示
1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
2、对抵押期间可能产生的房地产 信贷 风险 ，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
3、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
4、定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十二、估价作业日期：
2012年02月08日至2012年02月14日。
十三、估价人员：
本文档包含在《酒店管理宝典光盘》中
