从 经营 数据看酒店的经营
一般看考察一个酒店经营状况，首先需要了解五个数据，这五个数基本上摸清楚了之后，这个酒店的总体情况基本也就把握住了。 哪五个数据？第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。多年以来，饭店业发展的产业规模已经很大，积累了很多经营数据，就形成了一些参照数据系，有了参照系，也就有了对酒店的基本判断。 现在对酒店建筑面积的经验数据大体上是：五星级酒店平均一间客房建筑面积 100 平方米，四星酒店 85 — ;90 平方米，三星酒店大体上在 80 平方米，依此类推，基本上就形成了一套经验数据。 投资额也是这样，一个建筑平米，五星级酒店平均 10000 元 / 平米，四星级饭店大体上在 9000 元 / 平米，三星级饭店在 8000 元 / 平米，也是依此类推。 出租率，熟悉酒店的都知道，原来国际上把 65% 的客房出租率做为平均盈亏平衡点。后来因为酒店的经营情况逐步不景气，全行业的平均出租率逐步下降，所以国内一些专家就把 65% 的盈亏平衡点，转化成了 58 — 60% 。这不是没有道理，因为中国经营酒店现在总体来说费用率还没有国外高，所以，用国外 65% 这个盈亏平衡点的经验数据来套就不准确。一般来说，酒店最佳的出租率是 75% — 80% ，极限出租率是 85% 。全年的平均出租率达到 85% ，就意味着旺季一定会超过 100% ，在一定意义上，超过 85% 的出租率，酒店就是在破坏性经营。不要认为出租率越高越好，而且这是一个组合状况，如果出租率过高，就反映了另一面，也可能是平均房价太低。所以，在出租率过高的情况之下，就要把房价提上去，尽可能保持在一个合理的出租率。我们现在的多数情况不是保持合理的出租率，而是争取更高的出租率。 平均房价也是如此。一般来说，最早都学到一个 1 ‰定价法，就是平均一间客房投资的 1 ‰是饭店的合理房价。如果按这个数字来说，现在的平均房价普遍达不到这个标准。 1 ‰定价法，实际上忽略了城市的经营环境，忽略了地区的市场环境，所以，从投资回报这个角度来说， 1 ‰的定价可能合适，但是从经营 管理 的角度来说，显然是不合适的。它实际上反映了一个深层的规律，就是饭店市场和房地产市场的结合，就是在深层次上酒店市场的平均房价受到方方面面的制约，不是说想定多高价就能定多高价。 所以，到了一个酒店把这五个数据问下来，这个酒店的基本情况都清楚了，从投资到档次，一直到目前的经营情况，基本上都清楚了，再看看这个酒店的实际状况，大体上就有数了。这一系列经验数据的积累，可以专门做一个课题来研究，把这些经验数据归纳总结出来，然后形成一个系统的参照系，每个酒店看了这些经验数据，和自己酒店的情况比一比，就知道自己处在一个什么程度上。比如投资合理不合理，目前的经营情况是处在好的状况，还是中等状况，还是差的状况。
