酒店专业人士在谈及酒店的日常 经营 管理 时，通常会询问酒店基本经营情况的十组指标参数，即：建筑面积、总投资额（包括银行贷款）、预计投资回收期、星级标准、客房数量、总营业额、平均房价、平均出租率、员工人数、经营利润。依笔者之见，酒店经营的十组指标参数有着较为密切的相互关联，本文依据四星级城市休闲型酒店——浙江宾馆在基本设施符合“五星”标准的改建工程中，实际资金投入和预测经营效益产出的情况，对上述十组数据进行综合分析与思考，从下面五个方面阐述酒店前期资金投入与酒店经营期经营管理的相互关系。 一、酒店建设规模与星级酒店面积的关系： 酒店的建筑面积与当地市政规划有着密切关联，在市政规划部门对酒店的规划一旦确定后，酒店的建筑面积将是一个确定的数值。 浙江宾馆重新规划建筑面积为：33500平米（不包括别墅面积），地下建筑6277平米，新建建筑有28777平米（其中地上面积22500平米），设计按“五星”基本的标准实施，客房数量为306间/套，以全宾馆的建筑面积来推算，设计的平均每一间/套客房的建筑面积约占130平米。用同样的方式，在对杭州香格里拉饭店、上虞国际大酒店、杭州五洲大酒店等五星级和浙江大酒店、杭州望湖宾馆等四星级的酒店进行实际测算比较后得出：“以本酒店总建筑面积来推算，平均每间/套客房所占用的面积”，四星级酒店平均每间/套客房所占用的面积约在90平米至110平米之间；五星级酒店平均每间/套客房所占用的面积均在120平米至180平米之间。 由于酒店所在地区和经营管理模式的各异，酒店的总建设面积与星级标准有着密切的关系和由于酒店星级不同而产生的差异，四、五星酒店与普通星级酒店有明显的不同，而三星以下的普通星级酒店的差异会较小。星级较高，平均每间/套客房所占用的面积就较大，反之，平均每间/套客房所占用的面积就较小。 二、总投资额（不含土地费用）与酒店基础建设各单方造价的关系： 酒店投资计算形式有多种，常用有：“按酒店实际功能项目进行投资计算”和“按酒店每平方米面积进行投资估算”及“在酒店正常经营项目设施的配比情况下，按客房数量进行投资估算”等形式（在第二、三种形式计算时另需附加银行贷款利息或财务费用）。 “按酒店实际功能项目进行投资计算”主要内容有：政府规费、勘察、工程监理、各类设计（含：建筑、装修、园艺绿化、环境艺术、弱电设施、强电设施等）、基建设备安装、土建工程、园林工程、装修工程、劳务佣工、招标代理、工程审计、工程质检、酒店前期开办费用、财务费用等等。由于酒店业主的经济实力情况和酒店星级要求的不同，从而使投入酒店建设的资金也有所不同，差异较大； “按酒店每平方米面积进行投资估算”及“在酒店正常经营项目设施的配比情况下按客房数量进行投资估算”的计算方式，是目前大多数酒店业主常用的投资估算方式，在不计财务费用和土地成本费用的情况下，用浙江宾馆多层建筑的实例分析，浙江宾馆新建面积为：28898平米，土建总造价为：5545万元（含各种规费、杂费、配套费用），实际单方造价约在：1919元/平米；客用区域总装修面积约为3万平米（不包括原有53套客房），每平米的平均装修定价为：2500元，装修总价约为：7500万元。改建的浙江宾馆新建部分每平米的基建直接投资费用约为：4419元；如果以全新的酒店为例（高层建筑浙江大酒店和上虞国际大酒店）：浙江大酒店每平米的投资费用达5700余元、上虞国际大酒店每平米的投资费用达5800余元。由上述数据可以初略得知：五星级酒店每平米的基建直接投资费用约为：4400至5800元；以普通客房含小走廊和卫生间面积30平米为依据计算，每套客房的直接投资额在12—18万元之间。 高层建筑与多层建筑的基建造价会有较大的差异，突出专业性特点的酒店和综合性的酒店在“平均每间/套客房的投资分摊费用”计算上也会有较大的差异。
三、酒店星级标准与基础建设投资的关系： 根据《 旅游 饭店星级的划分及评定》标准，酒店星级标准的不同，内部的各类设施、设备要求也大不相同，其前期的投资和 经营 业绩也有所不同，酒店大堂面积有150——400平米分设为五级不等，客房面积也有14——30平米六个评分级差，客房的数量、酒店其他配套设施和酒店的 管理 软件也会由于星级的不同而变化。 以酒店普通客房（含卫生间和小走廊）为例，来说明多层标准型酒店客房的前期投资情况： 依据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，若浙江宾馆新建部分规模不变，并以三星标准进行建设和装修，装修单位定价在每平米1500元、新建客房区域建造和装修投资约在2400万元，其余部分土建投资约在2950万元、装修投资约在3450万元，宾馆开办费用和设备及工地各项管理费也将随之减少，约在4500万元左右，浙江宾馆估计总投资将低于13300万元，比五星级标准降低投资约在6000万元人民币左右。 由上述数据的计算可以了解到，由于酒店星级标准的要求不同，同样的规模，其投资额度会有较大的差异，通常星级酒店的建造在投资时需考虑的因素有许多，但从酒店资金投入量的角度来看，特别需考虑三个方面的因素是： Ａ．根据本地区酒店的实际客源及需求情况，对照《旅游饭店星级的划分及评定》的硬件标准，确定酒店经营和管理场所的功能定位，如：客房的数量、餐位及娱乐项目； Ｂ．每套客房的基建直接投资价； Ｃ．客用公共区域的装修单价。 在实际的土建设计与施工中，可依据国家有关工程“定额”和“规范”，计算出土建造价，通常土建的造价变化对星级酒店的级差影响较小。 四、经营管理业绩与投资回收期的关系： 投资是需要回报的，回报就要计算期限和额度。以浙江宾馆为例，“五星”改建项目的基建工程部分投资约需：1.3亿元人民币,宾馆的开办费用、设备购置、工地各项管理费用及各项不可预见费用合计约需：6350万元，改建项目总投资约1.9亿元人民币。 重新设计后的浙江宾馆主要经营项目有：各类客房306套（增加5.5%）、各中式餐厅总餐位650位(减少46%)、各西式餐厅总餐位230位、3000余平米的休闲娱乐场所，参照2004年全年度杭州西湖西线各同类酒店的基本经营情况，提出新浙江宾馆主要经营项目的经营预测： 各休闲、娱乐场所由专业经营管理公司经营，宾馆方每年收取场所管理费用180万元； 由于每家酒店业主的财务状况和其拥有的经营资产质量的不同，所以酒店考核的利润指标通常用“经营利润”（G。O。P。）来表示，即能较为完善地和真实地体现酒店经营管理者的在酒店经营管理中的业绩情况。新浙江宾馆预测每年营业收入可达：6500万元，平均经营利润率按27%计算，G。O。P。可达：1935万元。利润考核指标以每年5%递增，预计新浙江宾馆投资回收期约在八—九年之间。
社会上有较多酒店投资回收期的说法，在不同性质的企业和不同的地区，在不同子项目的资金投入上都存在着不同的计算年限，通常酒店的投资回收期在7—12年不等，投资利润率约在7.0%—14%左右，新浙江宾馆的投资利润率可达10%—14%左右，高于银行同期利率，说明浙江宾馆改建工程项目的确立和可实施性。 五、酒店 经营 费用与利润产出的关系： 根据原浙江宾馆的2002年经营费用主要数据分析，人工费用占据约26%、资产折旧占据近30%、日常维修约占据5%、动力能耗占据约15%、物料消耗占据近8%、电信通讯约占据1%、其余园林绿化、劳动保险、办公、房产税等杂项费用占据约15%，而2002年的企业净利润仅占营业收入的1.7%。按目前的杭州西湖西线的同类酒店经营情况分析，对新浙江宾馆的经营项目进行调整后，并根据新宾馆的建筑结构采用集中化的 管理 的形式，预测新浙江宾馆第一年经营收入约在6500万元左右，一至九年企业的净利润可达5800余万元之多，九年净利润与折旧之和大于对新浙江宾馆投资总额。 从新老浙江宾馆的经营情况分析可以看出：酒店的经营成本费用是建立在酒店前期经营规划的设计上，酒店经营规划设计中，在保证酒店基础营业额的前提下，经营成本费用是一个阶段性相对的稳定值，其中：人工费用、资产折旧、日常维修、动力能耗、物料消耗、园林绿化、办公、广告等其他杂项费用、税费等费用占据经营成本费用中绝大部分，由于新浙江宾馆建筑类型由分散变为集中、客房面积由小变大、宾馆的标准由四星变为五星、酒店设施更为合理，相对而言：人工费用、动力能耗、经营物耗等参数与原浙江宾馆相比都有升有降，预测的新浙江宾馆净利润要比2002年浙江宾馆的净利润高出三倍以上。因此，提高酒店的星级标准、增加酒店营业收入、合理降低和控制经营（成本）费用，是提高酒店利润的较为有效方法。
